01 什么?民法典实施后，即使是自己的房子也住不了?

　　2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。这部民法典里，用整整一章内容，解释了何为“居住权”。这一章节，注定在未来的时间里，对所有人的房产价值、房产交易、婚姻共同财产以及继承，产生天翻地覆的影响。 幸福策评：高于所有权的居住权，影响婚姻生活、子女继承等

　　在这里我们首先要明确一点，《民法典》的居住权是用益物权：居住权，按照民法典的解释，是高于所有权的。也就是说，即使是你的房子，你也不一定有权利去住!

　　简单的说，居住权本质上就是把房子的所有权和使用权分离了，并且进行了物权化。居住权不是所有权，而属于“用益物权”，就是占有、使用和收益的权利。

　　何为物权化?就是它是一个物权，而不是债权，是登记在房管局的权利。一旦登记了，就能对抗所有人。不管这套房屋怎么转让、抵押、拍卖，都不影响居住权人居住、使用这套房屋。

　　一旦你的房子被设定了居住权，就等于被剥夺了使用权，除了卖房子你能决定，其他的你说了都不算。只要居住权期限没到，享有居住权的人就可以合法地住下去，房子的主人没有任何办法赶他走。

　　居住权物权化，第一个最直接的影响，就是婚姻生活。

　　如果没有这个“物权化“的居住权，夫妻之间约定一方长久可以居住在某个房屋里，但外人是不知道的。别人买了这套，可以把配偶轰出去。房屋所有权人一旦欠债，被拍卖了，买家也可以把配偶轰出去。

　　但物权化的居住权一旦登记了，拥有居住权的配偶，就能理直气壮地住在房屋里，不能被轰出去了。

　　这也意味着登记了居住权的房屋，价值几乎就没有了!

　　人家买这套房屋，不能居住，不能出租，等于使用价值为0，等于没有流通价值。只有等到居住权到期或居住权人死亡或居住权消灭后，房屋才恢复价值。

　　所以从2021年后开始，谈婚论嫁的时候，谈居住权会变成一个比加名字还挑战人心的话题。至少婚姻关系存续期间，要有居住权吧?

　　居住权可比离婚冷静期彪悍多了，在不违反公序良俗和合同无效及可撤销情形下，在最高法不出其他司法解释前，居住权就是王者!绝对的王者!

　　如果房子租给租户，租户哀求你，想让自己孩子就近读书，麻烦你给他登记居住权若干年。一定要想清楚，后果自己能不能承担，千万不能因心软而遗恨终生!

　　从民法典对居住权规定背后的含义来看，它主要适用的应该不是普通公民之间的平常行为，而是针对公租房、老年人“以房养老”等特殊情况，让享有居住权的这部分人能够更有保障。

　　但是这个时候，最可怕的情况已经出现：子女继承父母房屋财产上最大的风险来源，就是居住权!民法典颁布了居住权之后，广大单身老人的子女，更要打起十二分的注意。

　　由于居住权民法并未就居住权规定最高限制期限，拥有房屋的单身老人，完全可以给保姆、广场舞舞伴、舞厅舞搭子、租客等相好设置了70年的居住权(也就是让保姆、广场舞舞伴、舞厅舞搭子、租客等相好住到死)。

　　这还不是最可怕的。更要命的是，民法完全没有约定居住权人范围!

　　也就是说，可以把相好的儿子、孙子、侄子、外甥，总之相好的一切亲戚朋友全部都设置为居住权人，甚至是刚出生的婴儿!

　　而对于租客，如果租赁合同到期或未到期提前实质性解约后，老人和她签了居住权合同，并在房管局登记，那女租客身份就变成居住权人，一样可以住到死!

　　更冤枉的是，目前七十年产权到期后，住宅类不动产产权自动延期，是否需要补交土地出让金，还不确定。但一旦要补交，也是由继承房产的产权人补交，而非居住权人补交。

　　来源：驻家金陵 02 房地产税“千呼万唤”不出来?高层3个“重要信号”来了

　　今年大会对房地产税只字未提，专家解读称暂时、甚至较长一段时间内都不会出来。原因无非是关于如何征收、征收分级、征收范围、免收范围、土地出让金与房地产税重合等。

　　昨天，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会联合发文：关于协同推进互联网+不动产登记的处理意见。除了利用互联网加快不动产登记、实施落实预告登记、推进电子证书这些“常规”动作外，有3点值得寻味：

　　1、 今年年底前力争全国所有市县实现“一窗受理、并行办理”全覆盖，并加快推进线上线下集成统一的“一窗受理”平台;

　　2、 进一步提升登簿和传输数据质量;

　　3、深化应用不动产单元代码。 幸福策评：延后不等于取消，房地产税离我们真的越来越近了

　　第一点：年底前全国所有市县“互联网+不动产”全覆盖。

　　这句话看似平白无常，实际暗藏文章。这次的时间和对象变成了今年年底前和所有市县。也就是说到2020年12月，全国不动产登记一张网全面形成。

　　这里面便涉及到了房地产税征收的一个前提条件，即全国不动产联网。也就是说，2020年年底，以前全国不动产数据不联网、不共享的问题彻底解决。

　　第二点：进一步提升登簿和传输数据质量。

　　登簿就是信息录入。为什么要强调这种问题呢?在之前，土地、房管、工商、税务、银行各个部门都有各自独立运行的系统或者平台，但数据库的数据录入存在没有统一标准的问题，难以共享。于是，即便同一个不动产，在不同部门信息录入时会出现信息不统一，数据的采集和数据库的搭建便会出现很大矛盾。这次意见明确规定：“严格按要求填写登记簿，不得随意填报或擅自减少数据项内容”，数据库的统一建立与共享便没有了障碍。

　　第三点：深化应用不动产单元代码。

　　目前所有新建商品房已经在这么做了，为什么还要深化应用不动产单元代码呢?答案是针对存量房，建立各地含新房、存量房在内的所有可确权不动产的房屋信息库。只要存量房产生转移登记，就会被纳入应用范围，并登记入网。

　　从这点看，以后不排除会开展全面自主登记的可能。

　　诸多专家认为房地产税依然是遥遥无期之事。住建部今年4月曾发文，提升房屋网签服务效能，推进全国一张网的建设。这张网，是房地产税后续能否落地的真正关键前提所在。包括5月18日中央发布新文件，称“稳妥推进房地产税立法”。很多人的解读“从稳步到稳妥”少了一份坚决，但这份“手下留情”在我看来，只是高层智囊团根据实际情况做的适当延后而已。

　　种种迹象表明，时机虽不成熟，但不说不代表什么事都不做。不动产统一登记制度的全面普及和信息数据联网制度的建立，意味着房地产税离我们真的越来越近了。

　　来源：xi说楼市 03 5月一二线城市新房成交面积涨两成，火热楼市回来了?

　　5月全国房地产市场持续复苏，已经走出低迷状态，回到2019年疫情前水平。通过数据看出，4月市场恢复到80%，5月市场恢复到了100%以上，在部分一二线城市重现楼市“小阳春”。

　　机构分析人士认为，在供应量助推下，预计6月市场交易仍会继续冲高，同时伴随住宅均价环比小幅上涨，但同比增速仍会低于去年水平。不同区域、项目表现仍会持续分化，其中三四线城市不甚乐观。 幸福策评：一二线城市交易恢复至2019年疫情前水平，区域分化、项目分化明显

　　继前3个月深圳房价出现结构性上涨之后，5月杭州楼市因为“五万人摇号”而再受关注。虽然杭州热盘属于个案，但也是近期楼市的一个缩影。据张大伟分析称，如果说2月全国市场基本冰冻，3月市场只恢复50%，4月市场恢复到80%，那么5月市场整体看，已经恢复100%以上，大部分区域甚至已经出现同比上涨的情况。因此，可以判断出一二线城市的楼市“小阳春”已经出现。

　　从全国市场看，除杭州外，二线城市中，宁波、南京、成都等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。

　　据国家统计局的数据显示，在70个大城市中，4月50个城市新建住宅价格上涨，这与2019年四季度最高点持平。而在5月，这个涨势的格局仍在持续。

　　从5月楼市政策来看，各地方政府在“房住不炒”的基本原则下，根据各城市房地产市场实际情况，灵活调整楼市相关政策，其中人才政策成为关注点。

　　对于6月能否延续当前走势，张大伟认为，6月份市场有望继续冲高，特别是供应量增加后，市场成交量也有望继续上行。最近成都、南京、杭州都出现了热销场景，这些都让市场有再次上涨的预期。从未来市场走势看，如果6月20日再次降息，那么这一轮市场小阳春有望持续到下半年。

　　来源：新京报