用地预审： 就是指土地资源管理单位在项目建设审核、审批、办理备案环节，依法对项目建设涉及到的土地资源利用事宜进行的核查。
       土地审核
       问：不同性质、用途之间的土地，应当如何转换及变更?
       答：在我国《土地管理法》第四十三条要求，一切人或单位进行基本建设，必须使用土地的，务必依法申请办理国有土地;可是，开办乡镇企业和群众基本建设住房经依法批准使用本集体经济组织农户全民所有的土地的，或是乡(镇)村公用设施和公益慈善基本建设经依法批准使用农户全民所有的土地的以外。前述所指依法申请办理使用的国有土地包含国家所有的土地和國家征用土地的原归属于农户全民所有的土地。因此就涉及到了集体用地与国有土地性质、不同用途的土地中间的变换及变动，均必须执行相应的审核办理手续，特别是在是在我国推行农用地贸易保护主义，对农用地性质更改要求了比较严苛的法定条件。
       首先，集体用地征为国有，务必经过国务院或是省、自治区、直辖市人民政府批准。在其中，征收基础土地、三十五公亩以上的农用地及七十公亩以上的别的土地务必有国务院批准。其次，征收所述之外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。因此，假如征收的是农用地，理应优先申请办理将农用地变为土地的改用审核。一般状况下，征用土地和改用办理手续一并申请办理，但小易提示大伙儿，这并不等于农村土地征收时能够无需申请办理农用地改用审核办理手续，或是用集体土地征收办理手续替代农用地改用审核办理手续。在其中，经国务院批准农用地改用的，另外申请办理征收土地审核办理手续，不再另行申请办理征收土地审核;经省、自治区、直辖市人民政府在征收土地批准管理权限内批准农用地改用的，另外申请办理征收土地审核办理手续，不再另行申请办理征收土地审核。假如超出征收土地批准管理权限，则需再行申请办理征收土地审核。

       农用地改用、农村土地征收、土地审批
       界定
       农用地改用审核就是指将农用地变为土地，使土地用途产生变动的审核；
       征用土地审核就是指将全民所有土地变化为国有土地，更改土地所有权的审核；
       土地审核就是指将国有土地使用权出示给施工单位使用的审核。
       关联
       三者中间的内函和管理方法方法不尽相同，但在实际上工作上又互相交差、互相联络，务必在审核程序流程上给予对接。
       除不需申请办理征用土地办理手续的以外，能够分成三种状况：
       (1)、农用地改用批准权归属于国务院，而征用土地批准权归属于国务院或是省级人民政府的，国务院批准农用地改用时，另外批准征用土地，不再另行办理征用土地审核；
       (2)、农用地改用批准权和征用土地批准权都归属于省级人民政府的，省级人民政府批准农用地改用时，另外批准征用土地，不再另行申请办理征用土地审核；
       (3)、农用地改用批准权归属于省级人民政府而征用土地的批准权归属于国务院的，先由省级人民政府批准农用地改用后，再报国务院批准征用土地;省级人民政府批准农用地改用的文件做为国务院批准征用土地的根据之一。
       在土地资源利用整体规划明确的大城市和村落、马店镇基本建设用地域本质依法办理农用地改用和征用土地审核后，实际项目建设商业用地能够由市、县人民政府批准。在土地资源利用整体明确的城市规划建设用地域外项目建设独立开店选址和申请办理农用地改用、征用土地的，土地的审批权由批准农用地改用的人民政府行驶。各级人民政府及土地行政部门主管部门理应按照农用地改用、征用土地和土地审核的规定出示相关材料，并办理流程。
       土地出让
       土地出让金就是指各级政府土地管理部门将土地使用权出交给土地使用人，按照规定向买受人扣除的土地出让的所有价款(指土地出让的买卖总金额)，或土地使用满期，土地使用人必须续签而向土地管理部门交纳的续签土地出让价款，或原根据行政部门划转得到土地使用权的土地使用人，将土地使用权有偿转让、租赁、质押、作价入股投资和项目投资，按照规定补缴的土地出让价款。
       土地出让金，事实上就是说土地所有者转让土地使用权多个期限的地租之总数。现行标准的土地出让金的本质，可归纳为这是一个具有总计很多年的地租性质，又有一次性扣除的似税非税性质的分歧复合体。土地出让金具备地租而非税性质。税款是國家做为管理人员对经营者为國家交纳的经济发展责任，具备强制、无偿性和变动性。土地出让金，将总计很多年地租总数，采用一次性扣除，则又似有税款的非租性质。土地出让金本身就这样一个本质分歧的复合体。除此之外，土地出让金，似租非租，似税非税。
土地出让金并不是简易的土地价格。针对住房等新项目，选用招标会、竞拍、挂牌上市等的方法，可根据市场标价，土地出让金就是说土地价格。但是针对经济实用房、公租房、配套设施房等新项目，及其开发设计产业园区等工业生产新项目，通常并不是借助彻底的市场机制，土地出让金就含有税金的性质，是定价。
       土地出让金依据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟土地价格”，即提供“七通一平”的地块，出让金包含土地服务费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价，即未达标“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿服务使用的一部分，投资人需自主或授权委托开发设计企业进行转让土地的开发设计工作中。比如上海市北京东路71号地块总面积为2.38万平方，有20好几家企业和1000多户住户，马来西亚长立国际性开发设计企业与上海黄浦资产经营企业以460万美金的毛土地价格得到50年的使用权，并项目投资5300万美金。旧区的拆迁和市政工程配套设施花费一般要占据熟地原价的50-70%上下。

       问：土地出让金怎样计算?
       答：土地出让金又可分成路面价与楼面价二种计算方式，路面价格每平米土地的成本价，既以出让金总金额除于土地占地面积;楼面价为分摊每平米总建筑面积的土地价格，既以出让金总金额除于整体规划容许修建的建筑面积。投资人通常以楼面价来计算项目投资经济效益。由于路面价不可以体现出土地成本费的高矮，只能把土地价格平摊到每平方米总建筑面积上来结转，才有对比性，也便于估计运营成本，进行估计项目投资经济效益。一般觉得建高层住宅可摊属土地价格，事实上并非如此。由于土地出让金是按总建筑面积计收的。
       土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付，如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价
       土地出让金分类
       土地出让金是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的其他和国有土地使用权出让或变更有关的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
       土地出让金分成几种?
       (1)、以招标会、竞拍、挂牌上市和协议书方法转让国有土地使用权的，以所明确的交易量价款为土地出让价款；
       (2)、出让划转国有土地使用权或依法运用原土地划拨进行营业性基本建设的，以按照规定计算理应补交的价款为土地出让价款；
       (3)、转现、处理、质押划转国有土地使用权的，以按照规定计算理应补交的价款为土地出让价款；
       (4)、土地使用满期，土地使用人必须续签的，以交纳的续签价款为土地出让价款；
       (5)、更改转让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用标准的，以按照规定计算理应补交的价款为土地出让价款。
       问：土地出让金具备哪些功能?
       答：土地出让金具备双重作用：一是调整土地的利用，改善和调节经济结构，牵制或推动社会经济发展;二是做为调节市场经济体制关联的经济杠杆，调控如何在国家、土地所有者和土地使用者三者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系。

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