一新农村建设试点项目引入社会资本开发后陷入困境专家认为

　　现阶段,我国新农村建设依然面临着资金缺乏、制度不完善、观念落后等发展“瓶颈”问题。

　　要突破这些问题,推动新农村建设,首先是尊重农民意愿,让农民自己进行决策。同时,政府部门需要制定公正合理的规则并保障规则的执行,解决新农村建设中存在的纠纷和争议。

　　新农村建设过程中,需要用到的法律包括土地管理法、农村土地承包法、民法通则、物权法、合同法等一系列法律、法规、司法解释,如果将这些法律法规进行归纳,通过普法宣传的方式定期“下乡”,农民掌握以后可以依法维护自己的合法权益。另外,基层政府也可以在新农村建设中给农民提供法律上的帮助

　　□　法制日报记者　陈磊

　　在国家5A景区盘山脚下,整齐列着一排排3层别墅,一部分别墅灰色屋顶,外贴白色墙砖;一部分别墅蓝色屋顶,同样贴白色墙砖。

　　蓝色屋顶别墅区的周围,或是荒地,或种着庄稼;进出别墅区的道路则是一段土路,狭窄不平;每栋别墅的庭院还没有修建,别墅之间长满了野草。

　　距离此处不远,就是灰色屋顶别墅区,这里是天津市蓟州区官庄镇玉石庄村的新民居,村民高先生就住在其中一栋别墅里。

　　整片别墅区和周围的土地,属于天津市政府批准的第二批挂钩试点示范小城镇建设项目,试点以宅基地换新房,开展示范小城镇建设,同时也是当地新农村建设试点项目。

　　然而,这一新农村建设试点项目如今处于停滞状态,其背后反映出当前新农村建设面临的一些问题。

　　100多亩土地撂荒

　　据高先生回忆,2009年上半年,他家的房屋开始拆迁,2015年上半年搬进现在居住的别墅里。

　　这得益于玉石庄村被纳入天津市示范小城镇建设的试点村。

　　2004年10月,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》公布,其中明确提出:鼓励农村建设用地整理,城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩;在符合规划的条件下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有制建设用地使用权可以依法流转。

　　2005年10月,国土资源部出台《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》,对挂钩试点项目的工作基本要求、挂钩周转指标和项目区管理、挂钩试点的相关配套政策及管理提出详细的要求。

　　2006年,天津市对此配套出台了《天津市城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点管理办法(试行)》,并据此分两批以宅基地换房启动城乡建设用地增减挂钩试点,开展示范小城镇建设。

　　2007年,根据上述试点管理办法,天津市批准了第二批示范小城镇建设试点,其中,天津市蓟县(2016年,蓟县改为蓟州区)获批一镇三村,玉石庄村即是获批试点之一。

　　为实施玉石庄新农村建设试点项目,在蓟县县政府、官庄镇镇政府的直接领导下,2007年3月,天津玉石投资管理有限公司成立,作为试点项目投资开发主体,由韩振担任天津玉石投资管理有限公司董事长。

　　高先生回忆,2009年7月,玉石庄开始拆迁。当时,村里以天津市示范村镇改造契机,给每户农民盖了别墅,还进行统一装修。

　　2015年上半年,高先生和众多村民一道住进了新盖的别墅。

　　高先生很快发现,别墅里仅预设了燃气接口,但没有通燃气,不能用燃气做饭,冬天也不能烧燃气取暖。

　　玉石庄村一位村民告诉《法制日报》记者,别墅在装修时,铺设了地暖设备,但没有燃气,就无法烧燃气取暖。而在此前,玉石庄村已经接通了市政燃气。

　　为何村民住进了别墅,但没有接通燃气?

　　不仅如此,有村民告诉记者,蓝色屋顶别墅区目前还没有收尾,没有通水、通电、通燃气,里面杂草丛生。包括这片别墅区在内的100多亩空地,部分土地种着庄稼,部分土地仍然荒着,看不出继续开发的迹象。

　　投资方被指资金没到位

　　从地理位置上看,这片区域位置优越,处于国家5A级风景区盘山脚下,距离京平高速、津蓟高速出口约两公里。

　　那么,为何出现这种情况呢?

　　天津玉石投资管理有限公司董事长韩振向《法制日报》记者解释说,实际上,自实施玉石庄新农村建设试点项目以来,截至2015年年底,项目已经竣工别墅100余栋,部分作为村民回迁住宅且村民已经入住;余下32栋原本是作为房地产对外销售,同时预留项目未建建设用地100多亩,用于招商引资,引入社会资本投资开发。

　　韩振说,现在项目引资遇到了困难,导致后续开发遇阻,也影响了村民的利益,与此相关的投资方叫“天津市中瀚实业投资有限公司”。

　　事情肇始于2016年。

　　韩振说,2016年3月,经天津市蓟州区下营镇一位人士牵线搭桥,他们接触了天津市中瀚实业投资有限公司有关人员,对方表示有意愿投资该项目。接下来的几个月里,双方多次见面,商谈内容涉及项目手续、用地手续、标的资产等。[!--empirenews.page--]

　　2016年10月10日,天津玉石投资管理有限公司和中瀚实业投资有限公司签订项目转让协议,就天津市蓟州区官庄镇玉石庄村项目转让事宜达成一致意见,约定就项目下共计158.86亩土地的使用权转让给中瀚实业投资有限公司。

　　项目转让协议上,中瀚实业投资有限公司注册地址是“天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦919房间”,法定代表人是康成森,职务为董事长。

　　韩振解释说,协议签订后,他一直要求中瀚实业投资有限公司付款,但中瀚实业投资有限公司除了支付100万元定金后,至今没有支付协议约定的费用。

　　对此,5月8日,《法制日报》记者赴天津向中瀚实业投资有限公司求证。

　　5月8日下午,记者赶到中瀚实业投资有限公司的注册地址——天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦919房间,发现这里是天津大学建筑设计规划研究总院的9层办公区,该房间是天津大学建筑设计规划研究总院的资料室。

　　记者站在这里拨通了中瀚实业投资有限公司董事长康成森的手机,表明自己《法制日报》记者身份后,向对方求证。

　　康成森在电话中表示:“这个事情,你再了解一下再说吧,前面说的这些跟事实不相符。”

　　记者追问“哪里不相符”。

　　康成森说“我在开着车呢”,然后就挂断记者电话。记者接着多次拨打其号码,均联系不上。

　　2017年1月24日,面临“债务压力”的天津玉石投资管理有限公司,向中瀚实业投资有限公司发出解约通知,要求解除项目转让协议。

　　韩振说,春节之后,天津玉石投资管理有限公司先后与多家央企、著名上市开发公司进行洽谈合作,取得了进展并达成合作意向。“但是,就在此期间,中瀚实业投资有限公司的人却阻止这些公司与我们洽谈”。

　　记者联系不上康成森,无法就此向中瀚实业投资有限公司求证。

　　新农村建设面临诸多难题

　　在北京师范大学一位副教授看来,这种现象正是新农村建设中面临的诸多问题之一。

　　他告诉《法制日报》记者,新农村建设需要大量资金,资金从哪里来?社会资本是一个重要来源。“在引入社会资本投入新农村建设时,一定要核实对方的资质、诚信状况、过往投资案例、履行合同的能力等”。

　　据他了解,在实践中,一些没有实际投资能力的公司往往通过拿地然后再寻找有实力的开发公司合作的方式从中获利。“所以一定要对对方诚信状况进行调查,以核实其投资合作的诚意及履行合同的能力,主要包括两方面:一是法人资格的调查,了解对方的注册地、组织形式;二是资信调查,确保避免招商引资过程中出现欺诈、诈骗等非法行为”。

　　北京理工大学法学院副教授、中国民法学研究会副秘书长孟强向《法制日报》记者表示,新农村建设中存在的另一个问题是,涉农法律的普及不到位,农民法律意识不够、法律水平不高,难以维护自己的合法权益。

　　孟强认为,新农村建设过程中,需要用到的法律包括土地管理法、农村土地承包法、民法通则、物权法、合同法等一系列法律、法规、司法解释,如果将这些法律法规进行归纳,通过普法宣传的方式定期“下乡”,农民掌握以后可以依法维护自己的合法权益。

　　“基层政府也可以在新农村建设中给农民提供法律上的帮助。”孟强建议。

　　中国社会科学院农村所研究员党国英认为,现阶段,我国新农村建设依然面临着资金缺乏、制度不完善、观念落后等发展“瓶颈”问题。

　　党国英告诉《法制日报》记者,要突破这些问题,推动新农村建设,首先是尊重农民意愿,让农民自己进行决策,同时,政府部门需要制定公正合理的规则并保障规则的执行,解决新农村建设中存在的纠纷和争议。