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征地拆迁,美国人怎么做

2017-08-12林达 A- A+

  自从有人类社会,就有公与私的问题。明确保护私有财产的国家,也有“公”要求“私”让步的时候。最容易碰到的,就是公用事业发展要征用私人的房屋土地。

  最近,美国康州叫做新伦敦的小镇上,柯罗女士就遇到了这样的麻烦。1997年柯罗买了中意的水边小屋,心满意足安顿下来。突然晴天霹雳,说是政府要征地。

  邻居们都拿着赔偿费搬走了,就是价格公平,他们还是有牺牲的,住房和环境,是家庭生活的载体,除了硬件价值,还有很多感情和其他因素,不是用钱就能算得清。柯罗的一个邻居,就在这里住了几代人,整整一百年。这里有稳定的邻里关系和社区生活。这一来,老街坊们都散了。

  柯罗坚决不搬,成了钉子户,还告上法庭成了个著名案子,闹到最高法院。

  美国建国时,还是大乡村,大量私人拥有土地。两百多年来,美国经历了现代化,城市飞速发展,应该出现大量柯罗才是,可是闹到最高法院的并不多。美国的城市开发公私界限比较清楚,一般是政府规划,私人开发。房地产开发都是私人经营,他们必须先服从政府的城市规划。符合规划条件,由开发商解决开发区的原私人财产。

  如何解决呢?法律不容许强制私人之间的利益转移。不论该房地产商是谁,商业开发性质,就是私人谋利。房地产商可以商购私产,不可强拔钉子。法律认为,每个人的利益由自己判定,别人无权插嘴。虽然房子市场价值有限,可是,个人对房子的感情可以是无价之宝。业主愿意接受出价放弃某种利益,是他自己的事情,可法律无权强制他放弃。

  大多数开发的私产问题,就这样“私了”消化了。

  但是,合法的公地征用,法律支持“私”向“公”的利益转移,可以强制执行。最典型的例子是修路。不能出一个钉子户,大家就此路不通。国家可以征用私人土地,如果公私发生矛盾,则有法院裁决。那么,法院在什么情况下支持国家的征地、下达拆迁命令呢?

  政府征地是动用“国家征用权”。动用国家征用权必须符合两个要求,即“公用”和“合理赔偿”。

  从“合理赔偿”来说,卖房本身有“价格”和“意愿”两方面。在征地中得到的赔偿,即使作为“卖房价格”是“宽”的,但是论“意愿”房主仍然是在作出牺牲。法律规定,对赔偿费不满意,可以要求法庭陪审团来判定。

  对征地的“公用”目的有怀疑,也可以走向法庭寻求仲裁。柯罗把官司打上法庭,就是对征地用途有疑问,这次征地是包括一部分商业区的经济开发。她质疑这不符合“国家征用权”中对“公用”的法律界定。

  经过法庭调查,柯罗所在的新伦敦市,情况非常特别。它的经济原来依靠一个海军的军事基地。1996年联邦政府决定关闭这个基地,小镇经济顿时崩溃,失业率高达州平均失业率的两倍,人口降到1920年以来的最低点,只有两万四千人。小镇濒临瓦解,这样衰落的地区连开发商也没有兴趣。因此,由州政府支持发行债券集资,规划一个包括州立公园的整体开发项目,其中有一部分商业区,指望以此刺激经济,救活小镇。项目宣布后,立即有公司响应,愿意在这里投资三亿美元建研究机构。所以计划不能说没有道理。

  几级法院再三确认,其中无违法的私人利益。正因为以经济开发为征地目的的情况极为罕见,诉讼才能进入联邦最高法院。根据一级级的法庭审核,都裁定新伦敦市以救活小镇为目的的特殊经济开发,规划良好,可以被看作“公用”,且征用范围适度。这是司法系统在对公私作出又一次细致的界定,什么是“公”,不是光靠政府官员说了算。

  征地很少引出社会风波,一是在法律上清楚划出公私界限,二是透明、正当的程序,三是有独立公正的仲裁机构。在这样的前提下,民众达成共识,公用征地必须服从。只要征地合法,法律支持政府强行执法,做征地钉子户就没有意义。关键是争得“合理赔偿”。

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