【基本案情】

　　2012年5月24日被告常州瑞和泰食品有限公司与原告毛某签订了房屋租赁协议，要求租赁清潭新村18幢的营业用房，房屋租赁协议约定：被告租用该房作营业之用，租赁期限五年，自2012年8月20日起2017年8月19日止。每年度租金分别为50万元、60万元、65万元、70万元及75万元，支付方式为先付后(见书证)。签订合同后，原告履行了义务，将上述房屋交付被告使用。但被告常州瑞和泰食品有限公司未按合同约定按期支付租金。为此，原告多次向被告催交，并委托律师发函催交。但被告均无故拖延，后原告诉至法院要求被告拖欠的自2014年3月20至2015年2月19日止的租金416250元，常州市钟楼区法院一审判决支持原告毛某的请求，后被告不服一审判决上诉，现二审法院经过审理于2015年9月18日做出终审判决，认定原被告之间的合同合法有效，被告自行提前搬出租赁房屋的行为，违反了合同约定，客观上导致本案租赁合同不能继续履行，应当按照合同约定第八条第2款的规定：租赁期限内，如任何一方违约导致本合同不能继续履行执行，必须赔偿对方的全部损失，并承担租金总额的20%违约金。

　　【审理结果】

　　一、被告主张已口头通知原告解除《房屋租赁合同》，原告予以否认，被告也未提供相应证据予以证明，因此，无法认定。但被告搬离租赁房屋的事实清楚，可视为单方解除合同。

　　二、被告未按时支付房屋租金和租赁房屋关闭未营业，毛某及时采取措施向被告主张租金或要求继续履行。因此，被告违约导致双方租赁关系已经实际解除的事实，应该得到认定。

　　三、被告违约解除合同，应承担违约责任。双方在合同第八条第2款明确规定：租赁期限内，如任何一方违约导致本合同不能继续履行执行，必须赔偿对方的全部损失，并承担租金总额的20%违约金。

　　因此，应该按照约定承担违约责任。

　　【律师观点】

　　在合同履行过程中，可能会因为各种非正常的原因，导致一方要解除合同，当一方提出解除合同时，双方可以协商何时解除、是否承担违约责任，如何承担，如果能协商一致，当然按双方协商的方式处理，但如果协商不一致呢?如何解除?如何承担违约责任?就是双方需要面临的问题了。因此律师建议注意：

　　1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。

　　在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。

　　2、 单方解除合同的违约金标准如何确定?

　　身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准?”这里我要再次告诉大家：“没有!”在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。”但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定?承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。承租人单方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢?所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。

　　这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。

　　3、 如何做到提前解约，而不承担违约责任?

　　经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。可是谁能保证协商一致呢?所以，可能的话，还是事先约定为好。

　　4、 提前解除合同要有必要的书面手续。

　　合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。比如我们前面提到的这个案例，瑞和泰在搬离时到底与毛某某是否忆达成了解除合同的一致，是否明确不追究违约责任?由于没有书面文件，根本无法确认。

　　所以，不管解除合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办?守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。