首页 > 法治纵横 > 行政民事

违法改建房屋买卖合同效力探析

2018-07-16 A- A+
【基本案情】

  谭某将其所有的重庆市万州区王牌路202室、203室两套住宅(均办理了房地产权证)采取封墙、另行开门的方法,分割为三套住宅,其中两套分别出售给陶某、龚某。2004年11月15日,谭某与邓某签订《房屋买卖合同》,将其中一套房屋约80平方米以4万元出售给邓某。邓某实际支付购房款38000元,并办理了房屋交接手续入住。由于销售房屋已向银行抵押贷款,未能及时办理房产证变更登记。2010年注销抵押登记后办理产权变更登记时,重庆市万州区房地产管理局告知居住房屋系违法拆分出售,不能办理产权证。双方当事人协商未果,邓某、向某起诉要求退还房款38000元并赔偿损失276400元。重庆市万州区人民法院委托重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司对讼争房屋在2011年6月13日的单价进行评估,结论为3930元/平方米;双方当事人一致确认房屋增值的价值为276400元。邓某、向某在诉讼过程中离婚,协议约定夫妻关系存续期间购买房屋上的权利归向某所有。

【审判】

  重庆市万州区人民法院一审认为,谭某违法拆分房屋进行出卖,因违反《房屋登记办法》、《重庆市城镇房屋所有权登记办法》等法律法规的强制性规定而无效;购买房屋价格上涨的部分即为邓某的损失,谭某应当返还房款并对损失承担80%的责任,邓某明知房屋系改建而购买,亦应承担20%的责任。

  重庆市万州区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条之规定,判决:确认合同无效;谭某返还房屋价款38 000元并赔偿损失221120元。

  邓某、向某、谭某持原审意见上诉。重庆市市第二中级人民法院持一审理由判决:驳回上诉,维持原判。

邓某、向某不服,持原审意见向重庆市高级人民法院申请再审,该院指令重庆市第二中级人民法院再审。重庆市第二中级人民法院再审认为,《房屋登记办法》、《重庆市城镇房屋所有权登记办法》不属于法律、行政法规范畴;合同有效但因房屋被拆分导致不能取得房屋产权变更登记,不能实现合同目的,邓某有权解除合同。

  重庆市第二中级人民法院再审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百八十六条第一款之规定,改判:合同有效;谭某在合同解除后返还房款38000元并赔偿损失221120元。

【评析】

  本案争议焦点在于违法改建行为对合同效力的影响。《房屋登记办法》第二十二条第一款(一)项规定,“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的,建筑申请登记房屋登记机构应当不予登记。”《重庆市城镇房屋所有权登记办法》第三十五条第二款规定,“未经登记的房屋,禁止交易、转让、出租;不得批准扩建、改建;不得用作经营场所。”城乡规划法、建筑法中亦有房屋建设须办理建设规划许可证并严格按照规划许可内容执行的强制性规范。违法改建行为违反了此类强制性规范,是否导致合同无效,存在着两种不同意见。

原审与再审审理思路的分歧在于对法律法规强制性规定的不同理解。原审法院以改建行为违反法律法规强制性规定导致合同无效。再审认为,人民法院确认合同无效,应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《房屋登记办法》系建设部颁布的部门规章,《重庆市城镇房屋所有权登记办法》系重庆市人民政府颁布的规章,均不属于法律、行政法规,原审适用法律明显不当,遂对原审判决予以部分改判。

  针对本案实际情况,合同有效与合同无效的区别在于是否保护善意合同相对方的履行利益。买受房屋已大幅度增值,增值部分即为买方损失,但基于无效合同仅能主张信赖利益,无权主张增值部分的履行利益,将导致利益严重失衡。合同有效时,因行政机关禁止对拆分的成套住房变更登记,卖方构成根本性违约,买方不能实现房屋物权的合同目的,有权解除合同并主张赔偿履行利益。

  违法改建房屋的形式多样,对买卖合同的效力判断,可以采用利益衡量的方法进行个案甄别,以追求当事人之间的利益平衡和实质公正。本案讼争房屋属于建设工程规划许可证许可建设的范围,采用封墙、另行开门方式改建,并未严重影响房屋质量、安全,于社会公共利益无涉,不宜认定为未取得建设工程规划许可证的改建行为并导致合同无效。对于以合法建筑为主、违法建筑为辅的房屋买卖合同,不因存在违法建筑一概认定合同无效。司法实践中,为有效规制追求利益而违法改建的行为,人民法院可以向行政机关发出司法建议,采用纠正违法行为、限制出售变更登记等方法加强行政管理,在公正、合理调整当事人民事权益的同时,有效实现社会管理的目的。

精选精彩评论/登陆才可以发表评论

表情:
匿名发表
最新评论