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遇征地拆迁时必读手册

       2017-01-05 17:23:02

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   农权网编者按:

  对于征地拆迁等领域的一些重要维权问题,北京市农权律师事务所王焕申主任律师以问答的形式发表了自己的观点。非常实用,值得一读。

  解决提高补偿费问题的前提是搞清占地拆迁合法性问题

  农民朋友,遇占地或拆迁时,你们总是问补偿标准应该是多少,应该怎样才能提高补偿。而我们总会说你不要先谈补偿问题,而是只谈或重点谈占地拆迁合法性问题。这是为什么?

  说的简单直白一点,农民朋友的目的是得到合理的补偿。但要达到这个目的就不能说补偿问题,而是要在占地拆迁非法问题上较真,让对方主动提出给予合理补偿,以此达到获得合理补偿的目的。这才是最有效的且最合乎法律的方法。

  一是法律规定应该如此。

  现实中的占地拆迁十有八九都是违法的。而在违法的情况下,就谈不上补偿标准问题,因为法律规定的标准是具有合法手续的前提下的补偿标准。如果是没有合法手续,就是不能占地拆迁的问题,而不是补偿多少的问题。

  二是这样才能取得好的效果。

  就好比说,有人想要砍你一刀,你当然要拒绝阻止他砍,而不是问如果砍了补偿多少钱?如果已经砍完了,那也不能只说补偿问题,而要说他砍的非法性问题,要追究他刑事责任,再谈补偿问题,这样才压力大效果好。所以说,我们这样告诉你是一种非常重要的策略,关系到维权的成败,关系到你能否得到合理的补偿。

  你知道“声东击西”的道理吗?很多事情是不能简单的直接去要,而是要讲点技巧的。您不要认为这无所谓。只有从非法问题上较真,对方才会有压力,最后才能让对方主动谈补偿问题,这时候你再说你的补偿数额方案,才会有效。只谈补偿不谈非法,等于默认了对方合法,对方肯定会好高兴好高兴啊!原因就是你把对方最怕的合法非法问题给避开了,这样一来,对方就没有弱和怕的地方了。

  对方(地方政府或开发商)不会怕你谈补偿低的问题的。因为他会有一万个理由说补偿不低,其中最有力的理由是评估报告或政府规定的标准。再者即使低也需要法院或政府部门来判断,他怎么会怕呢!这样一来本属于主动的我们就陷入了被动。而当你避开补偿问题,说非法问题时,对方就无力还击了,因为所谓评估报告和补偿标准,在非法拆迁占地的情况下是完全无效的!

  怎样判断是否合法?对于农村的集体土地而言,没有省级政府或国务院的征地批文,或虽然有批文,但报批材料中的《征地调查结果确认表》未经你们土地承包人或房主签字就属于非法。不管是修公路铁路还是城中村改造,都可能是非法的,您千万不要再用不信任的语气质问我们律师----政府干的国家重点工程怎么可能违法!事实上,大部分重点工程就是违法建设的。当然,这些工程可能会有一些手续,比如立项、规划等等。但最重要的征地用地手续却十有八九没有,而这才是与我们农民最相关的东西。

  农权律师与农民朋友有关土地维权的咨询对话(一)

  我们农权律师事务所是专门为农民朋友提供法律服务的,办理的案件类型主要是与土地相关的案件,诸如非法占地、征地、房屋拆迁以及相关的刑事案件。因此,每天都会接待很多农民朋友的电话咨询或当面咨询,但由于时间的限制和律师水平经验的差别,这种咨询的效果未必能够很好。因此,笔者现将农民咨询问题中具有重要性规律性普遍性的问题以对话的形式刊出,农民朋友在咨询前最好先仔细阅读本文,如果有其他问题然后再进一步咨询,这样方能收到更好的效果。

  1、我的土地被征了(或我的房屋马上要被拆掉),但他们给的补偿费太少(或根本没有给),想问问律师,究竟应该补偿多少啊?

  王焕申:先不要谈补偿费多少的问题,首先得看看占地(或拆迁)是否合法,如果不合法,你可以拒绝签字拒绝占地(或拆迁)。

  2、合法肯定合法,是要修公路(或是政府要建新农村;或修水电站.....),是本市的重点工程呢?

  王焕申: 不要认为政府出面的项目就一定合法,占地拆迁都是政府的行为;也不要认为重点工程就合法,高速公路铁路也有很多不合法的,国土资源部的百日行动中查处的违法占地,仅国家级重点工程就占40%以上,如果算上地方的重点工程,那该有多少?!重点工程往往自以为有重点工程的护身符,便感觉违法也有了底气。

  3、怎么才算合法呢?

  王焕申:占用农民集体土地搞建设(农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外),必须使用国有土地。所以,必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法(当然,批文本身也可能不合法,那就要求撤销。);如果原来属于农业用地的,还必须有农用地转为建设用地的批文,这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋,那还要具备更多批准手续,比如:发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文(是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文)。进入专题>>遇征地拆迁必读

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