随着城市化进程的不断加快，国家对城市土地的需求急剧增长。为了满足这一增长，一方面，国家通过对农村集体土地进行征收，将其转变为城市用地;另一方面，则通过对城市旧房进行拆迁以获得新的建筑用地。而在这两种获得土地的方式中，以旧房拆迁为获得新的建筑用地为主要方式。

　　房屋拆迁最核心的问题就是拆迁补偿问题，而在补偿问题中最关键的就是拆迁补偿价格的确定。要想确定补偿价格，首先要进行的就是评估环节。拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估。接下来给大家介绍有关房屋征收时评估的几种办法与影响房屋价值的因素，从而进一步判断您的房屋拆迁补偿价格的高低。

　　拆迁房屋价格评估三大方法(成本法价格最低，市场法最靠谱)

　　市场比较法

　　就是根据被拆迁房屋的基本情况(主要包括房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等)，参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。

　　成本法

　　根据估价对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　收益法

　　指房屋所有人拥有的房屋所有权，在现在和未来可能为其带来的利益。

　　无论何种类型的评估，均要求对被拆迁房屋项目进行评细的实地勘察，依据所掌握的资料，分析拟定拆迁对象的特点，针对不同类型、不同用途、不同区位的房屋，分别选用相应的评估方法。

　　从某种意义上讲，收益法测算出的价值倾向于最高买价，属于理论价格;成本法测算出的价值倾向于最低卖价;市场比较法测算出的价值倾向于市场价格。

　　拆迁房屋的市场价格影响因素

　　

 

　　房地产市场价格的构成公式

　　一个城市房屋的市场评估价，反映了房屋本身的所有权价格，同时也反映了公摊的土地使用权价格。房地产市场价格=房屋价格(建设成本、管理费、销售费用、利息、销售税费、开发利润等)+土地价格(原地价、土地开发费、税费、利润)

　　房屋价格，是指房屋的所有权价格。一般情况下，房屋本身随着时间的推移，建筑物的损耗，其整体价格是不断下降的。

　　土地价格，在这里是指土地的使用权价格。土地具有永续性，其本身不存在折旧，其市场价格呈总体上升趋势。

　　因此，市场对土地的需求强度决定了土地价格的升幅，并与房屋本身的价格变化共同决定了房屋的市场价格，也决定了房屋的补偿额度。影响房屋的评估价格有拆迁房屋的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括房屋的区位因素、实物因素和权益因素三类。(本文将只对拆迁房屋的自身因素进行分析)

　　由于土地位置的固定性，使土地的经济意义具有区域性特征。土地价格变动受不同用途以及道路通达度、基础设施完善度和繁华度等因素影响，其价格的上涨幅度也不尽相同。

　　(拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。)

　　市场评估价格的影响因素

　　“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的位置，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、车站、政府机关、地铁、同业等)的距离，周围环境、景观等。由于房屋的位置不可移动性，区位对房屋的市场价值所取的决定作用是极其重要的。其中区位影响因素是一个综合性因素，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。

　　位置：位置包括拆迁房屋所处的方位、距离、朝向，其次所属楼层也应该属于位置因素。

　　交通：主要包括：A道路通达度，主要指距离主干道、次干道的远近对于拆迁房屋的市场价格的影响;B对外交通便利度，指对外交通设施(地铁、火车站、长途客运站、航空站)远近及设施状况对于拆迁房屋的市场价格构成的影响。

　　环境景观：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水质污染、噪音污染等多项状况的分析。而拆迁房屋所在区域的绿化率、容积率则反映了其环境景观的状态。这些因素都会对拆迁房屋价格造成一定的影响。

　　外部配套设施：A城市功能。主要指零售商业、金融保险、办公服务、旅游观光设施、批发商业的集聚对于城市土地质量所产生的重要影响;B基础设施完善度。主要指给水、排水、供电、煤气、电讯等与生活条件有关的设施是否完善;C教育医疗配套;D文体设施影响度。指图书馆、公园等。

　　实物因素(土地+房屋)

　　土地实物因素：主要是指土地的面积、形状、地势、地基状况和场地平整程度等。在房屋拆迁估价过程中，对这些因素考虑的较少。

　　房屋实物因素：主要包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高、空间布局、外观、完损程度等。在房屋拆迁评估过程中，主要考虑建筑结构、完损程度等因素。

　　权益因素

　　权利状况：土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，其价值是有很大的差别。

　　使用管制：在拆迁估价中，房屋使用管制中的用途管制，是决定被拆迁房屋补偿金额的重要因素之一。一般来说，住宅用途地价比同区域的工业用地的地价高，比商业用地地价低。

　　综上所述：一般情况下，市场评估价格较高的房屋有以下这些特点：产权清晰、房屋结构耐用、房屋的成新情况佳，且位于或接近经济活动的中心，要道通口、行人较多，交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完善。如果您的房屋有这些特点，那么在补偿谈判时一定要与对方讲清楚，尽量争取到更多补偿。