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非住宅拆迁的损失补偿

今日头条       2018-12-24 10:02:36
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  “住改非房屋”的补偿标准

  所谓非住宅房屋一般是指用于办公、生产和经营的房屋,主要包括商业用房、工业用房、机关事业单位办公用房及其他公益性事业用房等。当然,还有一种特殊的非住宅就是登记为住宅,但实际用于经营的“住改非” 房屋。当然,前几种房屋在性质认定及补偿上一般不会发生大的纠纷,纠纷大部分发生在“住改非”房屋补偿标准的认定上。2003年9月19日,国务院办公厅(国办发电(2003)42号)《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定:“对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况,经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该通知实际已经明确对住改非房屋参照经营性用房进行补偿的标准。

  非住宅房屋停产停业损失的构成

  停产停业损失主要应该包括两个方面:一是经济损失,即因为拆迁征收使被拆迁人失去了获得利润的机会,其实就是利润损失;二是因拆迁而发生的一些费用。这些费用根据实际情况一般应该包括:1.设备、生产成品、半成品的搬迁运输费用及损坏费用;2.设备、仪器等搬迁过程中的损坏费用及重新安装调试费用;3.因拆迁停产停业而发生的职工工资、福利及社会保险费用;4.因企业停产、倒闭及解算而发生的员工的安装费用;5.因解除房屋租赁合同发生的租金差价及违约损坏赔偿等。

  非住宅房屋停产停业的计算方法

  拆迁过程中,对非住宅房屋进行停产停业损失的补偿,法律上都作出了明确的规定,但如何计算或者补偿的标准却没有明确规定,故各地针对计算方法进行了不同的约定。根据海霞律师承办全国各地案件的经验来看,基本上有如下几种方法:

  1.以被拆迁房屋的总体补偿费用的一定比例作为补偿标准

  南京、巢湖等城市均采用这种方法。《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第24条第1款第(4)项规定:“拆迁非住宅房屋造成停业的,属于营业用房的,拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款8%的补偿,属于非营业用房的,应当给予不超过货币补偿金额5%的补偿”;《巢湖市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定,拆除费住宅(含经营性用房、办公用房、生产用房、仓储用房)。依照非住宅房拆迁货币补偿单价的0.45%按月计算停产停业损失。

  2.按照营业收入、利润等指标确定

  东莞、深圳等城市是采用这种计算方法的代表。《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费标准和因拆迁非住宅造成停产停业的补偿标准》规定,因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的,可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿,补偿期限为半年;《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。

  3.按照纳税情况结合营业年限计算

  内蒙古阿左旗规定,拆迁非住宅房屋造成停产、停业补偿费的金额按照拆迁公告发布之前6个月已纳税税基的20%的比例予以确定。合法经营期限在1年以内(不含1年)的,按税务部门核定的每月已纳税税基的20%的6倍补偿;合法经营在3年(含3年)以内1年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的12倍补偿;合法经营期在3年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的24倍补偿。另外,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照变为经营性用房,因拆迁造成停业的,根据经营情况,经营年限及纳税情况参照上述标准执行。

  4.按照房屋经营面积进行计算

  《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》对于“住改非”的补偿标准是按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费。

  5.由评估公司进行评估

  对于正式的经营性房屋的补偿标准,《北京国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的规定是由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。同时还明确规定了评估的依据。

  6.据实补偿,协商确定营业损失补偿金额

  新疆维吾尔自治区规定,拆迁非住宅房屋实行产权调换的,拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿。直接经济损失由被拆迁人提出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定,补偿期限为停产停业的时间。

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