租赁是一种刚性的居住需求，这种需求不仅仅体现为居住的空间，更体现为一系列的公共基础服务和市场化的商业服务，因此可以说，租赁需求是一揽子需求的集合，这个集合被满足的程度决定了租金水平，也决定了未来租赁房源的使用价值。
集体建设用地
“试点利用集体建设用地建设租赁住房，如果操作得好，会有多赢的效果，可以让多方享受到城市化红利。但是需要注意在操作过程中，以配套措施跟进确保改革进程和风险可控，确保‘好经不被念歪’。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉法治周末记者。
近日，国土资源部与住房和城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称“方案”)，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
试点实操须考虑法律程序
避免农民权益被侵害
李宇嘉在长期的研究中了解到，集体建设土地市场化过程中，农民处于弱势地位。近年来房价上涨，国有和集体土地“级差地租”拉大，基层政府利用土地进行房地产开发的内在激励很高，资本侵害农民利益也普遍存在。
“村集体在集体建设土地市场化的过程中的权力很大，过往出现过一些不良事件，村集体、开发商和地方政府获益而农民权益受损的情况时有发生。所以，集体建设土地市场化的任何改革中央层面都是小心谨慎(比如试点公租房)，中央甚至宁愿原地踏步，也不愿出现侵害农民利益的乱象。”李宇嘉表示。
在李宇嘉看来，集体建设用地的存量规模很大，但是这次只是选取了13个试点城市进行探索，就是这个原因。
圣运律师事务所主任王优银也对法治周末记者透露，他近些年代理了一些案件就是典型的村集体侵犯农民利益的情况。
“比如按照法律规定，如果村集体想要把集体建设用地用于其他用途，需要经过一半以上的成年村民或三分之二的户的同意才可以，但实际操作中，村集体的相关领导可能直接就签字代表了村民;再比如，我曾经经手一个案件，村集体组织开发商和村民签订了征地补偿合同，但是征地补偿款项却直接打到了村集体帐号中，村集体拿数亿资金
去理财，最后血本无归。”王优银举例道。
王优银还告诉记者，根据现行土地管理法的规定，集体建设土地上如果要建设房屋租赁给农户以外的“新市民”，需要先通过招拍挂，将集体建设土地的性质转为国有土地，然后再进行建设开发和租赁。
“在推行集体建设土地建设租赁房屋的过程中，这些农民同意集体建设用地用于其他用途的手续、法定的土地性质变更程序都应当严格执行，避免农民利益受损，使农民权益得到保障和提升。”王优银补充道。
建设资金问题需解决
如何提高村集体积极性
李宇嘉曾经多地调研集体建设用地的使用情况，他发现，即便是以往没有相关试点，很多地方的农村集体建设用地实际上都在使用过程中，闲置的量非常少。
“比如农民在自家的宅基地上建房屋往外出租;再比如集体经营性建设用地租给一些公司做经营使用等。”李宇嘉认为，当前情况下，要在集体建设用地上建租赁房屋，无非就两种途径，第一是新建租赁房屋，第二是盘活现有土地上的存量房。
但是李宇嘉表示，这两种途径在实际操作中都存在一定难题。其中盘活存量房的难题在于，存量盘活涉及规划调整、配套跟进、消防安全验收等，实践中推进速度非常慢。
李宇嘉曾经在某地调研中发现，相关部门把城中村的存量房重新统一规划、装修、调整后，到消防部门申请验收时，消防部门不予验收，理由是城中村之前出现过消防问题。虽然存量房可能已经在消防的配套上做了改进，但就是由于之前出过问题，消防部门还是会有所顾虑。
“在没有政策优惠的情况下，新建租赁房屋过程中的最大难题是资金。”李宇嘉告诉记者，集体建设土地上建租赁住房，前期建设和配套需要投入的资金量太大，中后期管理运营又需要密集的人力，而这些郊区的租金水平又不一定跟得上，投资回收期将在20年以上。那么村集体是否可以考虑通过银行贷款的方式来解决资金问题?
“银行一般不接受集体建设用地抵押贷款，因为这类土
地很可能存在产权不清晰等问题，银行认为这种贷款业务风险比较大。所以在种种因素之下，现在不少村集体、村民及合作开发商等对于这类业务都处于观望态势。”李宇嘉说，毕竟建租赁房不像直接盖房子往外卖来得快，村集体和村民的内生动力还不是很够。
李宇嘉认为，这种大型且带有公共性的工程，解决了资金问题，才能持续，不会异化为“数字工程”或“面子工程”。
至于如何才能解决资金问题?李宇嘉有两个建议：第一是在相关项目没有很高的利润吸引力的情况下，需要发挥国有企业的带头作用;第二是充分发挥房地产投资信托基金(REITs)的作用。
“去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》与近期九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，都提出要“积极支持并推动发展REITs。”李宇嘉补充道。
REITs是否会愿意介入这样的项目?
李宇嘉认为，如果集体建设用地上建的租赁房的最大优势是土地成本比较低，主要是建安成本，经过专业机构的运营，投资回报率还是可以比较高的。
中原地产首席分析师张大伟曾经做过测算，开发商开发商品房用于出租的回报率很低，大部分年收益只有1%至2%。集体建设用地因为土地价格相对较低，对于集体产权拥有者来说，也可以获
得稳定回报，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上。
李宇嘉也曾到杭州市调研，在当地，房地产服务机构世联行(11.940, -0.37, -3.01%)负责运营村集体建设的租赁用房后，可以得到的回报率就可以达到5%至6%。
“5%至6%的租金回报率，已接近甚至超过国际大城市的租赁收益率，这使得此类项目成为REITs可介入的优质基础资产。”李宇嘉表示。
让新市民愿意到试点地居住
三个问题需平衡
方案中在谈及试点的基本原则时提到，试点以满足新市民合理住房需求为主。
法治周末记者在采访中也随机询问了部分有租房需求的人，他们是否愿意到这些集体建设用地上盖的租赁房居住?
有些人的回答是，会有顾虑，一是担心房子太偏远，二是担心房子会建在村子里，房屋管理不好导致环境特别乱。
如果是这样，试点建的租赁房屋没有足够吸引力，试点的效果也很难到达。
链家研究院院长杨现领告诉法治周末记者，集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流
入城市租赁供给不足的有效途径之一。但该政策在实施过程中需要平衡三个问题。
其一是职住平衡，如何让居住地和工作地保持在一定的通勤范围内，这需要更多地盘活城区内工作集聚区内的集体用地;其二是前瞻性关注租赁人口集中分布带来的社会问题。例如，如何让这些集中居住的年轻人与其他社会群体，其他社区融合?如何避免贫困的集中和社会问题的集中?其三是要统筹考虑租赁建设和租赁配套设施的安排。
“租赁是一种刚性的居住需求，这种需求不仅仅体现为居住的空间，更体现为一系列的公共基础服务和市场化的商业服务，因此可以说，租赁需求是一揽子需求的集合，这个集合被满足的程度决定了租金水平，也决定了未来租赁房源的使用价值。”杨现领表示。
