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集体土地建租赁住房实施环节应注意规范

2017-11-28中国商网 A- A+

   不久前,国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知确定,在北京、上海等全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,目前北京市已有海淀唐家岭项目、温泉镇351地块项目、朝阳区泓鑫家园小区三个集体建设用地建设租赁住房项目,5600套住房入住租户。

  集体土地建租赁用房,既可以让相关土地得到合理的利用,又可以缓解一些市民购不起房、租不起房的问题,解决一部分城市低收入和来城务工人员的住房问题。可以说不仅保障了城市低收入群体、城市外来人口的住房需求,也完善了购租并举的住房供应体系。但需要注意的是,集体土地建租赁用房还必须对具体实施行为进行规范,以避免引发新的问题。

  首先要规范哪些集体土地能建,哪些土地不能建。相关法律规定,农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织,房屋产权也属于农村集体经济组织,不能转让,不能改变性质。集体用地建租赁房,既不能选择已挂牌的违法违规项目,又要满足城乡建设规划条件。也就是说,规划中是产业用地的,就不能变成居住用地;属于基本农田的,更不能用于建造出租房。一旦违规建了租赁用房,建成出租后,也有可能被有关部门查处。

  其次,要明确集体在什么情况可以建。集体土地建租赁房,集体经济组织本身也要有建造租赁屋的意愿才行,且还要具备一定资金实力,更必须要具备房屋出租的市场需求。这是因为集体建设用地建成租赁房后,靠租金收益回收成本需要一段时间,前期建设资金压力会很大。如果集体没有实力,靠借贷资金盖租赁房屋,可能让集体经济背负沉重的负担,反而影响了集体经济的发展和壮大。假如当地通过向村民集资建房,建房之前,对集体土地建租赁住房不进行认真的考察评估,建成后租不出去或者出租率不高,那么就很难收回成本。

  再者,要规范集体土地建租赁住房的租金、租期等。试点方案中明确提出,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。但如果有的地方不严格按规定执行,要么以租代售、要么转租,要么把租期压得很短,动不动就涨价,那可能会使租住者忐忑不安,不知道哪一天被赶出租赁房,或者由于租金飞涨,交不起租金而卷铺盖走人。如果集体租赁用房不明确收益分配,不能让集体组织成员从中获利,也可能会引起当地群众的不满,使租房者很难住得安稳。

  总体而言,房地产市场租赁化是大势所趋,但目前很多大城市土地紧张,能用来做建设用地的土地越来越少。因此,能将集体建设用地用来建设租赁住房更是难得。但如果这些租赁用房建设、租赁、权益等方面没有明确的规范,那么“物不能尽其用”是一个原因,同时租户也难住得踏实。

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