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签订土地流转合同时,可能遭遇的6类无效合同

2018-05-22 A- A+
   为什么做农业要了解政策,政策中能看到商机,获取补贴,还有另外一个非常重要的就是规避风险,在拿地时土地方面的风险更要规避,尤其在签订土地流转合同时,要警惕以下6类无效的土地流转合同:

  1、未经发包方(村委会)同意转让土地承包经营权而签订的合同

  农村土地是集体所有制的土地性质,根据《农村土地承包法》第十八条规定“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,经发包方同意后,当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权变更、注销或重发手续。”

  最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定,“承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定,以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效,否则转让合同无效。

  2、未经权利人同意或追认,无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同

  根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”

  在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形,比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了,儿子把父亲让他耕种的地包给他人了,代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为,如果权利人不予追认,无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。

  3、承包方以土地承包经营权进行抵押或者以地抵债的合同

  根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效。对因此造成的损失,当事人有过错的,应当承担相应的民事责任。

  因此在农村,有的农民朋友为了借款把土地抵押出去签订一个抵押借款合同,还有一些农民朋友借款到期偿还不上了就签订一个“以地抵债”合同用土地偿还借款,按照法律规定这类合同都是无效合同。不过,政策方面有放松迹象,2018年中央一号文件提出:“农村承包土地经营权可以依法向金融机构融资担保、入股从事农业产业化经营。”

  4、超过承包期限流转土地超过部分

  根据《农村土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。” 第二轮承包期限到2027年12月31日结束。2017年10月十九大会议上宣布,保持土地承包关系稳定并长久不变,第二轮土地承包到期后再延长30年。大家可以根据自己的需要调整流转期限。

  草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

  5、已签过流转合同的合同:

  进行土地流转的一方(农户或者村集体),之前已签合同,即他们的土地使用权已经转移,再签订转流协议的话,合同无效。

  6、法律规定的,限制民事行为能力或无民事行为能力的人签订的合同,是无效合同。

  其次,是村委会对土地承包合同疏于管理而导致的土地纠纷,原因在于:

  一是村委会将属于本村的流动地对外发包给村集体以外的个人或组织,当土地期限已经到了的时候,农民要求收回土地,但是村委会却找借口不予收回,实际内幕就是村委会人与承包商私下对土地承包期限进行了更改;

  二是村里承包给本村村民的土地承包合同期限较长,随着村委会换届,新一届村委会班子以各种理由要求解除现有承包合同,重新发包,借口以前签订的合同存在着不同程度的法律问题;

  三是某些村委会将农民的土地流转给他人从事非农业后未恢复土地原状,农民要求恢复原状继续耕种土地或要求增加补偿费,由此引发的纠纷。

  当然,随着国家对休闲农业的重视日益升级,相关的部分政策有放松的迹象。近两年,三农资源进一步盘活,农村土地和宅基地的三权分置相继推出,土地流转开始放松,也激发了社会工商资本和返乡下乡人员投入农业的激情。但是,农业不是单纯激情可以做好的但是,有些政策是不可逾越的红线。知道了以上的这些政策红线和实际操作中的风险所在,休闲农庄主们,才能警惕规避措施。

  如何规避?推荐有效的两招:对于有条件具备一定规模和实力的休闲农业投资人来讲,拿地最好是从上往下走,通过区县或乡镇途径下到村,和村委会签约,最好不要直接单独去跟农民挨家挨户谈签约拿地,这样更省力效率更高。长期捆绑好村委会、合作社的利益,和村委会、合作社签订股权合作合同,利益共享,风险共担,这样能从源头和机制上预防很多问题,更少后患。

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