农权法律网编者按：城市建设用地使用权逐渐到期，对期限届满之后民众权利如何处置有何规定?为何一些地方的规定和《物权法》的规定不一致? 农权网为您推荐下文让您对此有深入的了解。

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　　节选 孙宪忠：为什么住宅土地期满应无条件续期

　　当前，我国改革开放初期出让的城市建设用地使用权规定的期限逐渐出现届满的情形。在改革开放初期，立法对期限届满之后民众权利如何处置规定不详，或者甚至还有一些地方的规定和《物权法》的规定不一致。但是，在《物权法》已经实施的情况下，这一问题都应该统一地按照《物权法》第149条第一款的规定处理。原因很简单，《物权法》是所有涉及物权规则的上位法，对其他任何法律规则都有统辖的效力。而且更为重要的是，这个立法体现了人民权利的思想。这一思想，和中央今年提出的“五大发展理念”之中的“共享”理念是一致的。也就是因为这样，我认为，我国社会应该按照《物权法》的规定来理解和解决这些问题。

　　同时我们必须指出，根据《立法法》对立法权限的规定，涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自作出规定。因此，那些试图在本文涉及问题上限制人民权利的作法，都违背了我国法的基本规则。

　　“使用国家土地就应交钱”是以传统私权理论理解国家土地所有权

　　近年来不断有人询问，我国立法为什么不能在这个问题上简化一下，直接承认民众对住宅土地享有所有权?对这个问题，我想回答的是，这主要是我国《宪法》规定了土地公有制，这一点不能改变。

　　实事求是地看，土地公有制也比较符合我国特殊的土地资源和人口资源情况。中国人多地少，无法普遍采取单一化住宅模式，让每家每户都有一块地或一处独立住宅。城市里普遍采取公寓化住宅模式，在我国是一个良好的选择。在这种情况下，政府享有土地所有权、民众享有建设用地使用权和住房的所有权，比较有利于解决城市居民住房的法权问题。

　　关于我国民众有期限地享有建设用地使用权的情形，已经是历史造成，现在改变几乎不可能。改革开放后，我国在城市土地归国家所有的基础上，采取了出让土地使用权的方式来吸引外资，将土地使用权有期限地出让给企业，尤其是外资企业，许可他们在我国投资。1988年土地市场全面启动后，在解决城市居民住宅使用土地时，出让土地的模式应用在城市住宅买卖中，依据当时的习惯作法，人们购买的土地使用权是有期限的，后来立法逐步明确这一期限为70年。

　　无论如何必须明确的是，人们对房屋的所有权从一开始就是没有期限的。对这一所有权，我国社会也要有足够的认识，不能认为这种所有权也有期限限制。

　　根据《物权法》第149条第一款，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。依据立法的本意，“自动续期”就是不必要办任何手续，也不必要缴纳费用就能续期。这个作法，解决了在《宪法》规定城市土地国家所有的情况下，民众住房所有权永久存续的法律基础问题。

　　近年来，我国社会出现了一些官员和学者任意解释这个条文的情形。一些地方政府还曾经制定规则，试图在该权利期限届满时从民众身上收取土地出让金。这一作法是明显违法的。那些坚持民众使用国家土地就应该交钱的观点，核心的缺陷，是依据传统私权理论来理解国家土地所有权，这一点不符合我国国家土地所有权的立法基础。