农权法律网编者按：从现行法律来看，违约行使土地使用权的基本类型有几种;分别是什么?农权网为您推荐下文让您对此有深入的了解。

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　　节选 朱广新：论违约行使土地使用权的法律后果——以私法规范在行政管理中的应用为视角

　　由现行法律、行政法规和司法解释看，违约行使土地使用权主要有如下三个类型：

　　(一)违反动工开发期限

　　国有土地通常由耕地征收而来，为防止闲置、荒芜耕地，1987年1月1日施行的《土地管理法》第19条明确规定，未经原批准机关同意，连续二年未使用国有土地的，经县级以上人民政府批准，土地管理部门应收回土地使用权。时隔不久，当国有土地有偿使用制度建立后[5]，土地使用权无偿取得方式(划拨)受到严格限制，以有偿(出让)方式取得土地使用权，成为开发、利用国有土地的常规形式。为合理利用有限的土地资源，土地出让方在土地使用权出让合同中明确约定，土地使用权设立后，土地使用者必须在约定日期之前完成地上建筑面积不少于可建总建筑面积一定百分比的建筑工程量。为保证该约定得到实施，1990年5月19日施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《土地使用权出让和转让条例》)第17条第2款特别规定，未按合同规定的期限开发、利用土地的，土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。之后，1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》第25条又规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。《土地管理法》于1998年8月29日修订时，除新增“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地”的规定外，确认了《城市房地产管理法》的上述规定(第37条)。

　　(二)擅自改变土地用途

　　《土地使用权出让和转让条例》按用途将城市建设用地划分为如下几种：居住用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地，综合或者其他用地。不同用途的土地使用权，不仅在城市规划上担负着不同的社会或经济功能，而且在存在时限上也差别较大。受此影响，同样区位的土地使用权，在出让时定价截然不同。因此，除出让合同约定，土地使用者必须按约定用途使用土地外，现行不动产法律、行政法规无不规定：土地使用者必须按照约定的用途利用土地;土地使用者需要改变约定的土地用途时，必须取得出让方和城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权出让金[6]。土地使用者如不按规定的用途使用土地，依《土地管理法》第80条的规定，经县级以上人民政府批准，土地管理部门责令土地使用者交还土地，并处以罚款。从法理上讲，责令交还土地，必须以提前收回土地使用权为前提，否则，在权利存续期限内收回土地，构成侵权。由于该条未提及在交还土地之时是否退还出让金，所以，责令交还土地实际上包含着无偿收回土地使用权之意。

　　(三)不遵照规划条件

　　国有土地的开发、利用具有很强的外部性，尤其是城市规划区内的建设用地，其开发、利用常常涉及城市绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通管理等与公共利益紧密相关的一系列问题[7]。为协调私人利益与公共利益之间的冲突，提高土地利用的综合效益，土地出让方通常会以义务的形式将利用土地的法定限制订入出让合同中。例如，土地使用权人在出让土地范围内兴建建筑物时，应在建筑容积率、建筑密度、建筑限高等方面满足规划管理部门提出的用地要求。{1}104为促使土地使用者严格遵照规划条件进行建设，2008年1月1日起施行的《城乡规划法》第39条特别规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该合同无效;土地使用者此后如违反规划条件，根据《城乡规划法》第64条的规定，城乡规划主管部门可根据违法情节，或责令停止建设;或责令限期改正，并处罚款;或没收实物或者违法收入，可以并处罚款。

　　其实，早在1990年，《土地使用权出让和转让条例》第17条第2款即明确规定，未按合同规定的条件开发、利用土地的，土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

　　在以上三种违约用地类型中，因在实施收回行为时，土地使用权的使用期限均尚未届满，所以，所谓“无偿收回”，实际上指不负任何代价地提前收回土地使用权。由于《土地使用权出让和转让条例》第39条规定，土地使用权因提前收回而终止，所以，无偿收回实际上包含两层含义：一是不顾出让合同的约定和法律的特别规定[8]，提前终止土地使用权;二是终止土地使用权时，不退回先前一次性收取的土地使用权出让金。显而易见，无论哪一种含义，均会严重影响土地使用权人的权益。基于此，无偿收回之规定是否合理，在法律、行政法规规定的违法行使土地使用权的各种法律后果中向来最受关注，关于违约行使土地使用权的诸多研究，绝大多数由此而引发。{2}183不过，从现行法关于违约用地的具体规定来看，无偿收回土地使用权实际上仅为违约用地的法律后果之一。如果仅仅立足于这一点而不能从关于违约用地法律后果的整体规定着手，实际上很难得到合理的解释意见。而整体分析违约用地之法律后果的关键，在于必须首先澄清按动工期限、批准用途、规划条件利用土地等三项义务为何能兼具公、私法双重属性。[!--empirenews.page--]