一、对农村土地使用权流转的认识
农村土地使用权主要表现为土地的承包经营权，即在一定年限内使用、收益和有限处分的权利。使用者具有占有权、收益权和处分权。土地使用权的流转是农户与集体的承包关系未发生变化的前提下，承包者把土地使用权转让给其他人经营，承包者收取一定的租赁费。同样，如果承包者以土地使用权折成股份进行合作生产或投资，其收人就为投资收益。所以，土地这种资源在其使用权流转的过程中经历了从农村基层政府到农户，之后由农户再转移到非农户使用者的一个过程，其间可以分为两个阶段：一是土地的使用权表现为一种生产品，是集体产权的分化，其目的是要达到土地承包到户，实行双层经营，其经营本质是农户家庭经营与土地家庭承包两种制度的融合;二是土地使用权表现为一种资本品或商品的形式，法律上解释为一种新的物权，即土地承包者对于土地所有权享有直接分配、利用和收益的权利。经营者主体是多元的，他们对于土地使用权在市场中的使用必然表现为一种具有交换价值的资本，即取得相应的利润。所以在两个阶段中相关的利益主体为集体所有权的代表——农村基层政府;土地承包者---农户;土地非农户使用者。土地资源的优化配置就表现为土地使用权在三个主体之间的流转，它客观上要求以市场制度的形式来规范土地使用权的内容、界限和形式，调节三者之间的利益，保护其权利，特别是农户的权利不受侵犯，同时在制度的规范内约束他们的行为。
二、土地使用权流转的经济学分析
(一)农村基层政府与农户的博弈分析
首先做相关的假设条件
1.在以上分析的土地使用权流转的第一阶段中。土地承包市场可以视为一个独立市场在这个市场中每个参与竞争的农户都是价格接受者，把该市场上发包土地单价的平均值定义为e，显然e是一个常数;假设每一个竞争农户由于承包土地而付出的边际成本是固定的，用C表示;土地产出量为Q，利润为P。
2.农村基层政府将土地使用权作为集体产权与非农户承包商形成股份制合作，而农户拥有此种集体产权中的一部分。农户在集体产权中的利益保障取决于基层政府与农户之间制度安排，那么设此种事件的概率为q，农户在承包土地时的利润为：pl=eQ—CQ=(e—C)Q;而基层政府将土地使用权转包于非农使用者时(其频率超出农户所容忍限度)，农户的利润为p2=一CQ;期望利润：E(P)=(1一q)(e—C)Q +q(一CQ)=l(1一q)e—C]Q，设A=(1一q)e—C，则E(P)=AQ。根据以上的假设条件及推论，可以用完全信息动态博弈模型来分析这个问题，模型相关的条件有：(1)基层政府有“干预(体现为将土地使用权转包于非农使用者)”和“不干预”(体现为将土地使用权承包于农户)两种策略。(2)农户有“承包”和“不包”两种策略。(3)农户的期望利润就是其收益。(4)基层政府的收益为干预的收益与成本之差。设i表示其收益，n为农户数量，b为边际干预收益，设为常数。I=b×n—d，随着政府干预概率q的上升，干预成本d是变化的。当农户选择承包时，基层政府通过干预，可以提高租金、加收管理费用等形式，因此会有收益。
由以上假设可知，这是一个政府先行为，农户后行为，双方都有关于自己和对方收益的完全信息动态博弈，如下图所示：
q=0，表明土地不会被政府用作它用。这样政府选择的策略是“不干预”，此时双方的策略为(不干预，承包)。这个策略组合是一个子博弈完美纳什均衡。农户的E(p)取得最大值。此时是完全自由竞争的市场状况，不存在任何非市场因素的干扰，看不见的手发挥主要作用。为了取得竞争优势，各农户纷纷想方设法以寻求土地使用的最大值。根据微观经济学的原理，此时市场效率最高，农户的获益最大。
q∈(0，1一C/e)，此时E(P)>0，尽管农户面临土地由政府转包于非农户的风险，但是选择“承包”这个策略还是有利可图的。双方的策略为(干预，承包)。这是此博弈中唯一的子博弈完美纳什均衡，具有稳定性。一般来说，现实情况的状态就是这样。显然，若允许重复博弈，有且只有这一个纳什均衡，在这种情况下，设政府的干预成本为d1，此时收益函数为i=b×n—d1。基层政府选择“干预”时，得益必为正，即i>O。此时农户数量n至少要大于等于dl/b，但是这并不是说农户的数量没有上限。由于基层政府对土地使用权市场的干预，打破了市场的完全竞争性，从而降低了市场效率，导致有些农户考虑退出承包。
q∈(1一C/e，1)，此时E(P)<0，由于基层政府不断将土地转包于非农户使用者，使得事件概率q上升，导致农户期望利润为负。他们的策略组合将变为(干预，不承包)，这是土地非农户使用者所愿意看到的情况。但是(干预，不承包)这个策略组合并非是一个子博弈完美纳什均衡，因为随着概率q的上升，政府干预的成本也是上升的，设其为d2，显然d2>dl。此时政府收益函数为负，i=b×0一d2<0，干预的威胁是不可信的。如果博弈双方选择策略组合(干预，不承包)，那么基层政府在农户选择“不承包”时选择“干预”的得益必然为正。也就是说，政府干预的成本(d2)得到了某种形式的补偿，这种补偿实际上是一种寻租行为，补偿必然来自于干预的受益者，当市场存在某种垄断组织时，寻租会非常明显。
Q=l，此时基层政府只有一个策略“干预”。这表明众多农户的土地使用完全不符合土地的整体规划和设计(当然前提是规划和设计正确无误)，甚至起负面作用，如严重的环境污染。所以政府肯定是采取干预行动。这也可以从另一个侧面来说，农户的数量不能无限增长，不能超过土地市场的限度。不过，从现实情况看，后两种情况一般是不会出现的，因为基层政府不可能次数频繁地做同一土地市场干预行为。
(二)农户与土地非农户使用者之间的博弈
用完全但不完美信息的双价市场交易模型作为基本模型，假设如下：(1)农户提供的土地有“优质”和“劣质”两种类型，土地的优劣取决于不同用途而评定为不同的等级。“优质”的土地租高价，“劣质”的土地既可租高价也可租低价。我们用PH表示土地租高价，PL表示土地租低价，Cg表示优质土地的单位成本，Cb表示劣质土地的单位成本，r为平均租金。(2)租“优质”还是“劣质”土地是非农户土地使用者选择的结果，在符合一定的条件下，只要非农户愿意，可以租“优质”土地也可以租“劣质”土地，不受约束。(3)V表示“优质”土地带给非农户使用者的效用，w表示“劣质”土地带给非农户使用者的效用，V和w农户和非农户使用者都清楚。(4)非农户使用者选择“租”和“不租”两种策略。按照微观经济学的观点，其追求效用的最大化，即当收益或期望收益大于零时选择租。
显然PH>PL，Cg>Cb，V>W，而且V-PH>0，W-PL>0，PH-Cb-r>PH-Cg-r>PL-Cb-r
需要说明的是，由于土地本身具有地域性和不可替代性的特点，所以可近似看成农户具有相对的垄断地位。
PH-Cg-r=0，此时农户出租土地的收益为零，说明垄断利润全部变成垄断租金，转移给了基层政府。在这种情况下，农户已没有提供土地的动力，策略选择将是不租土地。这时土地市场缺乏供应，非农户使用者的需求得不到满足，那么土地使用权流转市场不可能形成。长期内双方就租金讨价还价，重新确定比例，或回到前面(干预，承包)的情形。
PH–Cb-r>0>PH-Cg-r>PL-Cb-r且W-PH>0，此时纳什均衡为(劣质高价，租)。由于支付了租金(相当于利润的转移)，为了保持正常的利润，农户必然选择在降低成本的同时维持垄断高价，但是这种劣质土地也是受到一定条件约束的，也就是说它不能够使非农户使用者的收益为负。如果W —PH<0，说明土地质量给非农使用者带来的负面影响。因此，W —PH>0可以看作是约束条件。那么农户只有劣质土地在高价供应，而非农使用者清楚地知道高价供应的是劣质土地，因此需求量大大减少，但是由于W —PH>0，因此还是有一部分非农使用者租赁的。
PH-Cb-r>PH-Cg-r>PL-Cb-r(或PH-Cb-r>PL-Cg-r>PH-Cg-r)，虽然优质高价土地利润高于劣质低价土地的利润(或者相反)，但是劣质高价土地利润更高，和前面分析一样，农户依旧会高价出租劣质土地。
三、博弈分析的结论和意义
由以上分析可以得到的结论是：在农村土地使用权流转的过程中，形成了一个农村基层政府、农户、非农户土地使用者三者之间的博弈关系。作为土地所有权的代表- -农村基层政府，通过土地所有权或使用权入股的方式同非农土地使用者直接进行合作，而农户以土地所有者的身份是模糊的、分散的，虽然可以有一定的收益，但是由于土地作为一种集体资产本身。缺乏严格意义上的产权主体，就会使集体股在农户获得的收入、以及利益的分配上存在不少弊端。其主要根源在于以土地所有权入股的农村基层政府股东代表难以通过股东大会表明自己的权利，行使对非农户经营者的监督，同时这些代表缺乏制度上的制约，很有可能从自身利益出发，通过寻租方式侵蚀集体资产，不但不能促进集体资产增值，反而进一步地流失，使农户的利益收到损害。
基于目前的土地制度条件，农户以相对所有者的身份获得土地的使用权，虽然此种使用权并非完整意义上的产权，但是农户可以以此作为与其他经济组织合作的资本，即与非农户使用者建立起一种合同关系，使这种部分产权对农户而言成为投资品或商品，并且可以按市场的价格机制对此种“商品”的供需进行调整，从而保证了农户的收益权，使农户直接参与土地使用权流转市场的交易。从形式上主要有以下几种：(1)入股。农户将拥有的土地使用权以折股的方式与其他生产要素综合，这种形式使农户对土地价值形态占有，而通过股权方式参与收益分配，淡化了对土地实物形态的占有。这样既有利于土地的适度规模经营，对土地进行企业化管理，又能保障农民的收益。(2)拍卖。从形式上可以分为竞标、招标和协商拍卖。目前我国对于土地使用权的拍卖主要集中在“四荒地”的拍卖，通过这种方式对农户提供稳定的产权预期，并提高产权效率，有利于土地流转市场的形成。(3)出租。这种形式农户不必放弃土地使用权，芷租期内从承租者处得到租金。(4)抵押 将土地使用权向银行担保获得贷款。当然国家在此项流转方式上有严格的限制。(5)转让。农户将未到期的土地使用权一次性转让给新承包者。(6)转包。农户将拥有的土地使用权以不超过年限的期限转包给新承包人。[!--empirenews.page--]
综上所述，农村土地使用权流转市场的真正主体应该是农户自身。在市场经济条件下，作为微观经济主体的农户，其行为使农村基层政府不作为的重要领域，农户要真正成为追求自身利益最大化的经营主体，必须以土地产权明晰为前提。实践证明，在产权明确界定的领域，自愿交易总能产生出相对最优的结果，围绕土地市场中的各种资源就能达到优化配置，从而使各利益主体，特别是农户的生产积极性最大程度地发挥出来，使土地资源得到最大利用。与此同时，农村基层政府的角色和定位必须做相应的调整，应该由权利机构向执行机构、控制型部门向服务型部门转变。
