土地使用权源于土地所有权，以他人土地为设定对象，属他物权范围，并具有用益之特色，这是我国理论和实践的一致观点。但是，土地使用权仍有以下法律属性，需进一步明确。

土地使用权

　　(一)土地使用权是以在他人土地之上营造及保存建筑物及工作物为目的的权利，这与永佃权等以在他人土地之上耕种并获得收益的权利不同

　　此处建筑物系指在土地之上下建造的房屋，而工作物则是指除上之外的一切建筑设施，如：桥梁、地下道、地窖、纪念碑、标牌等。依据台湾民法学者的解释，在他人地上种植的竹木亦可归入地上权的标的范围，但这与前述以耕植为目的的用地不同，而仅限于“建筑物周围附属地加以耕作收获”，这完全可视为“居住之附属行为者，自不得谓为已逸出地上权范围之外”。这对充分利用土地、美化环境是十分必要的。我国法律亦不禁止土地使用者在建筑物前后栽种花草树木的权利。土地使用权是以上述目的而设定的权利，但这是否以建筑物及其工作物的存续为该权利存续的依据? 这是尚有争议的问题。从立法来看，一些国家民法及法规1认为地上权是以在他人土地之上保有建筑物及工作物为目的，故该建筑物消灭，地上权亦随之消灭。但我国台湾民法则规定：“地上权不因工作物或竹木之消灭而消灭”(台湾民法第841条)。我国有学者亦认为：“地上权既以保存建筑物为目的而使用土地，则建筑物灭失，地上权也随之消灭”。我国有关法律未就此作出规定。但是，笔者认为，我国土地使用权不应以建筑物及其工作物的存续作为该权利存续的依据。易言之，在土地使用权设定时，不以土地之上是否有建筑物及工作物为依据;在土地之上建筑物及工作物消灭时，亦不必然导致土地使用权的消灭。理由在于：我国理论和实践普遍认为，土地与地上之物可分别为独立之物，地上之物的存续不必然影响土地权利的存在，况且土地使用者往往是先获取土地使用权，才可能依此在土地之上建造房屋及其他工作物，这二者不可能同时存在。尽管获取土地使用权的目的在于建筑房屋及其他工作物,但是一旦该土地之上的物消灭，只要不改变该土地用途，土地使用权人仍可在此土地之上继续以此目的使用该土地，这并不必然导致土地使用权之目的发生变化。因此，土地之上建筑物及工作物的消灭，也不应必然导致土地使用权的消灭。当然，如果土地所有者与土地使用者将地上之物消灭作为土地使用权消灭的事由，则可另当别论。

　　(二)土地使用权是一种可有偿亦可无偿的权利这与租赁权及永佃权亦不相同

　　后者以支付一定地租为前提。而前者尽管表现为有偿，但不以有偿为必要条件。我国现存的土地使用权有有偿也有无偿。究竟何种土地使用权为有偿，何为无偿?怎样实现有偿?有偿与无偿的权利内容有何区别? 这些是较为复杂的问题。但无论是有偿，还是无偿，都不影响该权利的存在，都同样受法律的保护。从我国土地使用制度的改革来看，土地使用权的有偿化将是一种必然发展的趋势，这是我国市场经济条件下促进土地合理流动，优化配置资源，保证国家收益的一项重要国策，且是土地所有者借以实现土地所有权的重要方面，但是，从土地使用权的本质而言，则不是以此为存在条件的，否则，那些因无偿获得土地使用权的使用者在该土地之上建造的房屋及其他工作物的权利归属就失去了存在的基础。因此，从房地产权的角度而言，不能将无偿获得的土地使用权，排除在该权利之外，有关房地产的立法亦不能忽视这一内容。

　　(三)土地使用权是一种既可为有期，也可为无期，但非永久性的权利

　　土地使用权不可能为一种永久性的权利，这是由其具有他物权特征所决定的。否则，其就会成为一种与所有权无异的权利类型。因此，一些学者认为可有永久性的地上权或土地使用权的观点是值得商榷的。但是，土地使用权的存续可能会是无期限的，而“无期”并不等于“永久”。这就象租赁权无期限规定亦不等于该权利是永久性权利一样。土地使用权尽管可能会没有期限，但却可能会因土地所有人或该权利人的意志原因而变为有限。

　　例如，依据《城市房屋拆迁管理条例》规定，国家作为所有者可以根据需要对组织和个人无期使用的国有土地予以收回; 根据《房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应由受让人办理土地使用权出让手续。这就说明，无限期的土地使用权亦可变为有期限。依据我国《房地产管理法》、《土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，一般有一定期限限制的土地使用权，往往是有偿的。但是，无期限限制的土地使用权(划拨土地使用权)却不一定就是无偿的，这是需要明确的问题。在我国部分地区对土地使用权试行出让以前，土地使用者获取的土地使用权一般无期限限制，但却不乏为有偿使用的情况，例如，1954年4月27日《中央人民政府内务部关于执行国家建设征用土地办法中几个问题的综合答复》第五条规定：“私营企业或私营文教事业使用国有土地时，应向政府交纳使用费。其合乎减免条件者，并得酌情减免;”1954年5月31日《中央人民政府内务部关于城市郊区农民变更使用国有土地的问题的批复》指出：“农民在分配使用之国有土地上，如建筑房屋时，应先报请政府批准，以限制其盲目发展;如对于建房自住或直接用于工商业者，应减去农业税，改收使用费;对于建房出租者，因其占有的地基系国有土地，原则上应向原使用土地的居民收取地租”，1967年11月4日国家房管局、财政部税务总局答复《关于城镇土地国有化请示提纲的记录》第三条指出：“土地收归国有后，地产税应改为土地使用费”，并指出：“收取的标准可略高于地产税，不要低于地产税”，等等。此外，我国国有企业无期限使用国有土地并不意味着就是无偿使用国有土地，按一些学者的看法：“在传统体制下，企业生产的利润的绝大部分都已上交给国家，相当于地租的这部分实际上也已为国家获得。只是由于国家的国有土地所有者与企业使用的一般生产资料所有者身份合二为一，因而土地所有权权益与一般生产资料所有权权益结合在一起，企业生产的利润，也因此而没有区分为地租和利润两个部分分别上交给国家，但显然不能因此而声称国营企业是无偿使用国有土地，并断言国有土地权益丧失等等”。

　　(四)土地使用权是一种可转让和可继承的权利

　　这与一般租赁权不同，后者一般是承租人依约定行使权利，非经出租人许可，不得转租，更不得继承。如果租期未满，承租人死亡后，一般也是由继承人与出租人重新建立租赁关系。而土地使用权则既可单独作为一项权利转让或继承，亦可随地上物之所有人或经营者转让该物而随之转移。