农权法律网编者按：土地出让市场运行的好坏直接影响我国国民经济的发展速度。当前我国土地出让过程中存在什么问题，需要怎样解决，农权网因此推荐下面的文章。

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　　陈宏:当前我国土地出让中存在的问题与对策研究

　　

　　一、中国土地出让收入的理论

　　1、土地开发可持续分析

　　尽管每年都有一定数量的农地转为非农用地，农地数量减少，但同样也有一定量的其他用地转为农业用地，其中最主要的实现途径就是土地整治，通过土地整理、复垦与开发，每年都会新增农业用地，从而实现占补平衡，只是需要投入开发成本。但从资源的最优配置而言，这是资源的合理配置，土地的价值不仅仅包含其绝对地租，还包含级差地租。靠近城市周边的土地，因城市发展需要，可以通过增减挂等方式，协调建设用地指标，实现土地的可持续利用和自然资源的最优配置。

　　从出让面积来分析，2011年出让面积为33.51万公顷，土地出让面积中有一部分是新增建设用地，另一部分原本就是建设用地，只是由于城市建设需要，征收之后，拆迁、整理、重新规划后，再次出让，从而获得土地出让收入。土地出让面积远远没有像多数人认为那样恐慌，甚至认为危机到18亿亩耕地红线，加剧粮食危机。即使是随着经济的发展，土地大规模出让，可能会触及到红线，但国家可以通过对土地利用的动态监管，出台相关制度法规，合理科学调控土地利用。

　　2、土地出让收入的持续性分析

　　针对土地财政，最大的争议或许是土地出让收入，总量大，财政依赖强，一旦大幅度较少，地方政府财政收入将会出现巨大的缺口，从而引发地方政府债务危机。然而，土地出让收入主要来源于以下两种情况：一种是通过征地，政府将农地征收后转变为国有，进行出让，获得土地出让收入;另一种是旧城改造，通过拆迁，重新规划利用土地，提高土地利用集约度，从而获取土地出让收入。针对前者，目前城市周边存有许多耕地和未利用土地，正如上述分析，通过协调建设用地指标，实现均衡。

　　3、土地出让收入区域可行性

　　由于我国幅员辽阔，省市之间资源禀赋差别较大，经济发展过程中，每个地区存在一定的差异是合理的。在地方经济发展的不同阶段，土地财政对其经济的发展贡献也是不同的。经济发展水平与土地财政依赖之间呈现倒U型发展规律，当经济发展处于较低阶段，由于经济水平较低，产业发展较慢，土地资源发挥着主导作用;当经济趋于快速发展时，土地财政对经济的作用逐步提高以致达到最大;当经济发展到更高水平，土地利用集约度达到最优，产业转型升级，土地财政逐步消退。城市的发展水平与经济实力等因素，决定了城市土地市场交易的供给均衡。从1988年-2013年土地出让收入占地方财政一般收入比例来看，各个地区基本上是符合经济发展规律的。

　　二、我国土地出让中存在的问题的对策

　　1、一次性土地出让模式与土地年租制模式并行

　　土地年租制主要是指按年收租，即按年度分别收取土地租金，并按年调租。土地年租制在租金征收方式中实质包含“价”和“租”两个部分，其中“价”的部分仍然是土地出让时一次性收取的出让金，是由土地市场供求关系决定的土地使用权价格;“租”的部分则是按年收取的土地租金，是土地所有者出让土地使用权的报偿，是土地所有者与使用者分配土地收益的方式，是真正意义上的地租。这种模式可使土地的初始出让价格下降，初始价格下降多少，则由年租金的租率决定。

　　在土地价值的评估方式确定以后，年租金的租率可以作为有效的政策杠杆，调节土地所有者和土地使用者之间的利益关系。从使用者的角度看，减轻了初始阶段的负担;从政府收入的角度看，能够可持续的取得土地的增值收入。

　　2、建立起定期审议的制度

　　对国有土地出让的资金支出和收入建立支出预算补充制度，由政府按月或者按照季度进行一次审议，能有效保障土地的出让资金，确保其支出预算、安排能够合法、合规，达到一定的经济效果。目前，尽管已经起草了土地出让资金的新预算法，并且政府的所有收支纳入地方国库财政收入的预算管理当中，但是依旧难以正常预算、管理土地出让资金的收入和支出，这是由于每年地方政府编制预算报告的时候，各个地方政府不能准确地预算处全年土地出让的资金收支总额，所以，也就不能准确编制出相应的出让金收支预算。为了有效解决这个问题，建立起一套健全、规范的出让资金收支预算补充报告机制，可以与土地出让资金收支管理特点相符合，能够维护国家国有土地出让收益权益，而且还能有效遏制地方政府的腐败现象发生。

　　3、建立土地公开交易的网络平台

　　把土地出让程序及其出让资金账户，从当地政府中剥离开来，然后创建一个具有公开性、全国性的交易平台，并将土地出让的相关信息及时开放给社会民众，接受来自上级领导以及广大人民群众的监督，及时将土地出让的资金纳入国家省级财政收支账户，中央财政部门则暂作保存和管理。当政府需要对部分出让资金进行使用的时候，要先对资金使用范围进行申报，符合出让资金的使用范围情况后由上级审批合格之后才能使用，并且保证专款专用，不能讲出让资金随意用于他处。以此全面保障人民群众的利益，还可以使土地出让资金的收支达到合法、合规，让地方政府受到社会民众的监督，促进当地政府按照规定办事，按职权办事，提高政府对人民群众的服务意识和效率。

　　4、完善土地数据资料

　　土地数据的真实与否关系着国计民生。国土资源管理部门应当组织专门小组核实各市县的土地信息，同时，借助现代科技获取第一手的地理信息遥感影像资料，因为通过遥感影像资料开展土地数据调查，尽管能够加快获取土地数据的工作进度，但也应当注意到利用遥感影像资料进行地类判读时会伴有主观因素，可能产生不正确的判断。因此，核实土地数据离不开国土资源管理部门工作人员的亲力亲为。只有掌握了准确的土地数据，才能够有效地使用和管理土地资源。

　　5、将国家审计监督作用充分发挥出来

　　土地资源最终所属权归于国家，政府仅仅只是按照国家规定对土地进行管理，属于受托方，因此政府需按规定履行自身的受托责任。在出让国有土地以及使用出让资金的过程中，将将国家审计监督作用充分发挥出来，能够有效保障资金收支安全与合法。目前，我国很多地区政府对土地的基础管理工作不够完善，职能交叉、多头管理以及职责不清的现象极为普遍，使得我国地方国有土地的管理现状和法律法规要求存在较大差距，国家审计人员很难全面、系统地从地方政府土地出让的资料中搜取相关数据。所以，充分发挥我国审计监督的作用，有助于提高国有土地出让资金的独立审计。在具体的审计过程当中，各级政府应当积极给于配合与支持，切实审查相关问题并且实事求是的向上级部门反映，便于能够提出有针对性地建议及措施，有助于督促当地政府依法办事。为了充分发挥审计监督的作用，还需进一步加强审计移送或处理等工作力度，将查出的问题及时移交到同级的国土资源管理部门进行处理。若国土资源管理部门出现了违法违纪等现象，可以移交至同级的人民政府给予处理，并且及时向国家相关部门进行审计汇报。

　　结语

　　总而言之，土地出让不仅仅只是涉及到国家、地方政府的财政经费收支，而且也关系到广大人民群众的合法利益，所以，土地出让务必严格按照国家法律法规进行，并且尽可能将每个出让流程向公众公开，合理收取或者支出出让资金，使得我国国有土地的出让得到合法管理。

　　参考文献：

　　[1]胡小杰.我国城市国有土地使用权出让法律制度研究[D].内蒙古大学，2014(13)：326-328.

　　[2]田钊平.中国土地城镇化制度变迁与创新的路径研究[J].产业与科技论坛，2014，(16)：12-14.