国家振兴乡村的过程中，更多的是对农业及其他产业的支持，乡村振兴战略规划中目前最缺少的是长期以来没有对镇、乡、村的发展形成有效的推动结构，导致规划设计和发展结构都是脱节的。最终就是乡村的发展实际上和市场存在脱节的问题。

　　城市发展过程中，基础设施只要投入进去，城市土地价值就会升值，随后城市的房产就会升值，城市不动产升值以后，银行会提供贷款，老百姓的资产会升值，那么政府再拍卖土地的就会有了土地财政，所以以不动产为基础形成了良性升值结构，我们称之为城市不动产财富升值结构，即由基础设施带动土地，带动房产，带动财富，最后带动整个城市发展一套循环闭环逻辑。

　　但这套逻辑在农村全部被打乱了，土地不能流转，不动产不能转让不能升值，因此，国家在农村地区大规模的基础设施投资都不能带动资产升值，资产不能升值，银行就不会提供贷款，社会资本更不敢进入，由此造成乡村发展的断裂，这就是制度问题构成乡村发展的核心制约点。政府也清楚这个问题，提出的改革目标很清晰，到2020年要解决制度框架问题，而解决问题的核心就是要让市场配置资源。因此，市场如何配置资源，中央的投资、国家的投资、政府的投资，银行的贷款如何有效撬动民间资本进入，如何促使市场资本的良性循环是重点。

　　现在是乡村振兴的最大机遇期，而机遇在哪里，乡村满地都是黄金，乡村有很多好资源，人们都说将来可以去养老，但为什么现在人们不去乡村生活，很大的问题是现在乡村资产与城市资产的差距太大，乡村不能把财富保持增值，只是使用价值，没有形成财富链结构，那么一旦财富链形成，就意味着乡村资产就会和城市资产靠近，乡村的价值将被大幅度升值，这个升值恰恰是投行、基金、资本为主的投资方向，也是乡村振兴面向市场最大的号召力。那么，如何形成国家对乡村的投资，变成有杠杆的资产化投资，带动区域升值和发展，实际上才是实现了乡村振兴。其中，土地政策走向和制度发展是最关键、最核心和最重要的问题。乡村振兴发展最重要的是解决钱、人、市场的问题，首先要通过土地解决资金问题。

 

　　

 

　　(二)乡村振兴投资要用好“四类土地”

 

　　通过土地要资金，在广袤的乡村，真正可以利用的土地有四类：高标准农田、集体建设用地、增减挂钩用地、四荒地。只有以“四类土地”为抓手，形成良好的升值结构，拥有闭合的发展模式，才能真正带动乡村振兴。这四类土地的利用形成了乡村投资发展的核心基础，由此形成基金投资、PPP投资等多种投资的结构。

 

　　1、高标准农田

　　绿维文旅在长子县、新化县和金沙新区实施10万亩高标准农田新增产能指标项目，由高标准农田建设项目，以跨省交易机制为契机，获得补充耕地国家统筹经费，所得资金用于支撑乡村振兴项目建设。该模式成功地促进县域乡村振兴战略规划顺利地推进实施。

　　高标准农田带动的PPP模式通过高标准农田建设项目，以国家支持高标准农田建设的资金作为背书，盘活乡村土地资源，引入社会资本和金融资本，导入上市企业和新兴产业，通过PPP方式大规模推进循环农业发展，推广高标准农田建设。在发展的过程中既有效解决了农业的面源污染，促进农业有机废弃物资源化利用，又同时引入新兴产业，为乡村人才提供就业和创业的机会，最终可以切实有效地推进乡村产业、人才的振兴和生态宜居发展，结合乡村文化、组织振兴，最终实现乡村全面振兴。

　　

 

　　2、集体建设用地

　　集体建设用地包括宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。在乡村振兴下，农村的大量闲置和低效建设用地，将面临盘活的机遇。尤其是宅基地作为农村集体建设用地的大头，将成为农村地产的核心载体。集体建设用地是乡村振兴规划中最“价值连城”的地块。

　　最近两年在实行的集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革等措施，正在加速实现城乡之间的对等，也为建设用地的取得提供了更多的途径与法律依据。通过集体建设用地的有效整合，实现乡村一级土地开发，形成乡村土地资源的再利用结构，这就需要把产居融合发展与二三产业发展结合在一起，形成乡村地产结构。

　　乡村地产不同于城市地产，不是以国有建设用地为基础，而是以农村集体建设用地(宅基地、集体建设经营性用地、公益性公共设施用地)为基础形成的地产形态。乡村振兴下的乡村地产不是简单的农村房地产开发或农业新村等纯居住地产，而是要站在产业服务的出发点，成为一种渗透产业服务、乡村文化的新地产模式。

　　通过出让、流转、租赁、入股、抵押等形式，将集体建设用地、村庄、农用地相互结合，开展多种模式的产居综合开发，一方面可以解决农村宅基地和经营建设用地的大量闲置问题，一方面可以整治、拆并、调整大量散落的、规模小的村庄，形成聚集化、现代化的社区居住结构，便于管理和提高生产效率，成为不动产聚集和农村现代化的支撑点。进而促进产业专业化、规模化、集约化提升，通过综合开发，促进乡村就地城镇化。

　　

 

　　3、增减挂钩用地

　　城乡建设用地增减挂钩结余指标从省内交易到跨省域调剂，实现了把深度贫困地区节余的建设用地指标流转到经济发达地区，同时，将经济发达地区的土地增值收益转移到深度贫困地区。在建设用地总量不增加、耕地不减少的前提下，优化了用地结构和布局，实现了资金资源的双向流动和优势互补。

　　在乡村振兴实践中，集体农林用地转国有建设用地需按照城镇建设用地与乡村建设用地增减挂钩政策，通过建新拆旧和土地复垦，实现建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更加合理。对于零星、分散的集体经营性建设用地，可先复垦后再异地调整入市。入市后的土地可以用作工矿仓储、商服、旅游等经营性用途。

　　跨省补充耕地指标交易和城乡建设用地增减挂钩节余指标省域调剂所得收益，全部用于巩固脱贫攻坚成果和实施乡村振兴战略，便于开展多元化的投融资渠道。

　　4、未利用地

　　未利用地是指除农用地和建设用地以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。随着用地指标的吃紧，国家出台了系列政策鼓励未利用地的有效利用，并对基础设施的建设给予一定补贴。未利用地一般可以通过承包、租赁或拍卖获得使用权，然后进行治理。但对一些条件差、群众单户治理有困难的“四荒”，可先由集体经济组织作出规划并完成初步治理后，再流转给个人。

　　《关于积极开发农业多种功能 大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。《关于支持旅游业发展用地政策的意见》支持使用未利用地、废弃地、边远海岛等土地建设旅游项目。

　　四荒地是可以构成对乡村产业发展的核心支持，跨二三产业的用地是无法在耕地上使用的，但可以利用四荒地，非耕农地和集体建设用地，所以，打造好四荒地的投融资发展模式最重要的结构之一。

　　

 

　　阅读延伸

　　土地是国家所有的，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，国有土地使用权的出让年限也会根据不同的用途而不同。

　　

 

　　一、什么是土地出让?

　　土地出让，是国家将国有土地使用权在一定时期内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并且应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　二、土地出让的种类有哪些?

　　土地出让方式包括招标、拍卖、挂牌三种方式。

　　1.招标

　　招标是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　其优点是可以就综合指标对投标者进行衡量，比较全面且操作程序规范，但其存在不完全竞争，不利于土地资源合理配置的缺点。

　　2.拍卖

　　拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　其优点是引进了竞争机制，规避了大量人为影响因素，但这种方式盲目竞拍和追求高价，导致后续开发能力低。

　　3.挂牌

　　挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

　　其优点是可增强土地供应的计划性，有利于土地市场有序发展，但挂牌耗时长，设定条件多，缺乏社会公开性。

　　三、土地出让的年限如何界定?

　　土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　1.70年

　　住宅用地

　　2.50年

　　工业用地;教育、科技、文化、卫生等带有福利性质的用地，与其他综合类性质用地。

　　3.40年

　　商业、娱乐、旅游等盈利性项目用地。

　　四、什么是土地出让金?

　　开发商采用招标、拍卖、挂牌等的方式获取土地使用权时，需要向政府缴纳土地出让金。

　　1.收取标准

　　《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，土地出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

　　2.用途

　　土地出让金返用于拆迁或安置补偿、开发项目相关的基础设施建设，与公共配套设施建设等方面。如某开发商通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元。协议约定，在土地出让金入库后国土部门以财政支持的方式给予开发商补助3000万元，用于企业在开发区内建造的水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。





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