我自己在这些年也非常看中整个发展过程中间的房地产研究，怎么样掌握其中的一些基本指标的相关性。在研究房地产视角上，在前面这些年里面，我们首先充分肯定了房地产它在中国整个工业化伴随着城镇化，还要追求市场化，顺应国际化、高科技化等等发展潮流的时候它的特别意义和作用。

土地开发

　　中国房价的变动我觉得也是在这个背景之下，应该作出一个尽可能的把握客观规律的认识。我的基本观点是，在中国的工业化和城镇化，以及伴随着高科技化、市场化，打开我们的发展潜力空间，释放各种各样的经济成长潜能，以及追求升级的过程中间，在直观的表现上，中心区建成区的房价，其实是不动产价格最集中的表现，它一定是一条上扬曲线。

　　在工业化伴随城镇化已经被各个经济体基本实践所证明，中国工业化进程很早，真正比较有成效的做起来，是在1949年之后中华人民共和国成立以后追溯到一五时期，开始大规模经济建设，形成先进的工业体系。而伴随着的是不是一定有城镇化，其实在认识上是相当模糊，甚至并不把它这两个概念加以把握，早早提出可以考虑上山下乡，让城镇人口流动到农村区域里面。当然十年浩劫里面，上山下乡运动涉及到几千万人的命运，当然后来切实证明，客观规律给了我们严酷的惩罚。至于说有人说2000多万，有深说是将近2000万知识青年上山下乡带来的人生痛苦。至于对中国经济影响来说，一旦到了一个阶段你甚至无法控制局面，整个形成返城潮，它带来的经济成本和社会成本，和社会长远以来看到的综合成本，都是非常客观的。当然以后再不提逆城镇化。到现在追求的非常明确的是继续推进中国改革发展中间，一定要按照新型城镇化思路来走出一条城乡一体化的道路。

　　这个基本认识带来的整个经济社会发展中间各种要素的流动，现在有一个粗线条的判断。未来的几十年里面，前面改革开放进行40年，已经有3亿多农村人民到城镇之后，还有3亿近4亿人口进入城镇，而且我们要同时给他们市民化的待遇。如果看清楚这是一个人类经济社会发展的带有必然性、规律性的趋势，这实际上就放到了孙中山先生当年高屋建瓴所描述的世界潮流浩浩荡荡，顺之者昌逆之者亡，就是高科技化、法制化、民主化，这些人类发展你只能顺应，不能逆流的基本潮流它蕴含的内在规律，如果了解这一点，人们不可能改变整体趋势性的东西，而是在这里面努力总结各种各样的经验，让它发展尽可能减少负面而带来的人民福祉效应最大化。在经济学领域和其他的政治、经济文化等等视角下这是可以认定的。如果我们知道这个潮流，我们知道房价大背景下它就是供需之间的交易价格，供需之间要不断的扩大，现在大大小小的中心区域，这些区域要能够在总体上化经济、生态、和环境保护等等可持续的情况下，要满足人民生活的美好向往，就是要宜居城市建设，这种要求对各种各样要素的投入理所当然，各种各样要素到这个区域里来投入，来提供老百姓需求升级式的，一个一个台阶越来越高的水平它所能够对应到的有效供给。供需之间的互动，在这个图景之下，所谓建成区的扩大，带来必须的问题，由于种种条件限制下，一般的土地供需不是一般的供需机制，北京地皮，很多人说你放开土地供应不就能够缓解北京市的房价明显上升的压力吗?后边跟着就要看由于它的中心区域效应，北京市人口规模可是早早超出了规划的上限，原来最高点是2000万，现在已经早早超过。2000万是控制线，超出以后我们感觉到确实是城市病，越来越影响城市生活，影响政府对居民的公信力。在这个情况下北京人们反映城市空气污染，生活不便，但是为什么他还要北京来?一方面就是城镇化带来的聚集效应，哪怕他当北漂，他也要来，明知有雾霾，他也要到北京来。而北京不得已在各城区给人口控制，不光是不要增加，还要压，那就非常强硬的拆商城等做一些不动产整合的工作。这些城市的聚集效应受到了规模一定的边界，这个边界是综合的，是政府维持不得不考虑的，不光是经济指标过得去，其他指标也能够过得去，它这个边界所对应到的地块、地皮是自然的垄断。地皮间是自然垄断，就不能简单的按经济学分析更多的供应就解决了不动产可以控制房价。这就造成了必须对国土中心区域内做一个边界设定情况下，自然而然形成了中心区谁拿到地皮权谁就形成自然垄断，张三拿到了李四就不可能拿到。盘古大观项目就是拼命争夺这个项目，谁拿到就用这个项目地皮就自然垄断为他所控制的项目。

　　所以从这个角度上来看顺便说一句，我不认为中国政府对土地的垄断造成的这些负面。试想一下，如果政府不拿土地，非政府拿了以后是不是垄断，同样垄断。非政府拿到地皮使用权自然垄断最典型的案例是日本承天机场，那个地段曼德拉之后私企改革，开始有一些钉子户好几十户，就是谈不下来，你就是天价他也不可能把地皮让给你，它不是自然垄断吗。根本就没法谈了，大半个世纪承天机场第二条跑道不就是在这样的情况下出来的吗。在日本关中区域机场海上单独建了一个机场，海上机场由此有了一系列的创新，油田创新等等，是逼迫出来的创新。所以自然而然垄断了地皮情况下，自然而然形成了成交价越抬越高，这个模型就是城乡结合部的钉子户一轮一轮把要价抬高，大家看到这一轮抬高到一比五，你必须是商品房突破一比五，越抬越高。

　　中国把所有建成区城镇土地，最终土地就是国家的，就给这样一个可能性，国家在独占土地情况下，应该发挥着公共权利的功能去组织高开发规划， 去相对合理的可持续循序供地，跟市场对接的制度。有可能给出一个中国初期发展的这样一个可行道路，我是比较看重这个趋向。

　　这次之前产生了很多小产权房，就是在不同的轨道上中间灰色地带潜规则形成。要解决小产权房子除了我们在深圳做的全套调研，它也是必须要回到统一大平台上，再分类处理，允许商户和钉子户双面谈判，政府跟社区打交道，社区再跟钉子户第一接洽，最后老百姓摆平。这是我们做的研究。如果把这样的一层认识辩明观点以后，我再稍微展开一下谈谈自己做的一些分析。

　　就是因为供需在中心区的土地必然自然垄断之下，越来越成为竞争的情况下，供需之间的卖方市场是一定会形成的，交易大的趋势就是市场价格逐渐走高，这表上扬曲线如果处理好，可能表现的不那么陡峭，处理不好就可能相当陡峭。而且这里面在演变过程中间是相对陡峭还是演变距离的波动，这也是高下之分。处理的好不那么陡，不大起大落。处理的不好，就大起大落。很遗憾，中国的指标调控，所对应的曲线就是陡峭，大起大落的市场曲线。特别是市场分化只有冰火两重天，两边你要放在一个平台上做，一定是现在的情况表现。

　　大家看2015年上半年还把矛盾放在去库存，三去一降一补一个重点，下半年根本不去库存，考虑怎么样解决过热问题。然后又做拼命打压。而中央所说的长效机制，十几年前就提出来，它必须配合基础经济建设。居然在今年两会之后看不到任何作用，这不就是非常明显的中央有非常明显的方针，在实政中看不出像样的落实，住房制度、税制都寸步不懂，成都的税务制度和土地事件，现在仍然是没有明确宣布怎么样扩大，走了这么多年，过去一直是成都跟票立刻叫停，是完全不跟进邓小平的改革智慧。

　　房价实际上已经形成了保障轨和商品房、保障品轨并行，但是保障品怎么样落实?现在并不清晰。特别是供租商品房，似乎没有得到应有的大力推进。

　　投融资方面，有积极的考虑，比如PPP，但是在实际生活中间还有很多的纠结现在还在理清，比如说一再鼓励地方和企业做PPP之后，地方政府动不动就说这个项目是假PPP，导致我们一些专业研究者应该做的努力和澄清的一些原则。顺便说一下，这些事情就是考虑的不动产变革和房价变动这里面涉及到的非常复杂的全景，这个全景匹配之后，再处理波动，处理分化，处理政策的一系列指标。

　　如果把这些都考虑到以后，我就落到关于房价的经济性指标。在实际生活中间，如果我说的房价是一条上扬曲线，没有人能够改变，但是让它尽可能的处理合议，怎么认识房价跟低价之间的关系，这是这么多年有的看法说这是鸡生蛋蛋生鸡的问题，但是我认为不能这么简单做类比，如果说到本原上，现在房价是在需求这方面最后落到供给的有效性上的结合形式，我需要住有所需，买一个房子就满足住有所需，所以最终消费者要到的是房，地皮是物理空间的地皮不可能把它剥离出去的前提条件，但是它只是中项。所以最终环节下面阐发出来的房价上升，一定会反映地价上升，你去掉这些表象以后，看到真相，就是地王一轮一轮在出现，你要给其他条件，就是限地价，拍房价，各种各样的限制，但总体来讲不改变基本关系。

　　从这个角度来说，也可以否定一个观点，说只要政府控制好了地价，房价问题自然就解决了，不可能。因为政府现在看来看去，地拿到手，取得土地开发权，不可能再按照原来的行政方式挂钩去做，而那样做起来更加是看起来是权利带来的各种各样可能的乌烟瘴气的从不利之无风变成全券交易，防不胜防的各种交易和腐败，你必须把原来拉关系处理，必须变成靠市场竞争来取得土地开发权，这是过去深圳不得不走的机制，变成现在通用的机制。如果取得土地开发权，在这个环境下硬性规定，后边谁拿到开发权，不是靠市场给你，是靠政府看谁适应决定，这带来各种各样的问题是防不胜防。设想到拿到开发主体，当它形成卖的时候，跟市场形成对接，它当然是靠市场定价权，如果给参与空间，如果硬按死的最后价格按计划经济是定义为不可改变的房价，他一定会使他的利益最大化，在这个过程中间他的相关权益很可能受到种种侵蚀，很可能不是我们想要的机制。这个机制想来想去，从地价房价最终预期房价是引导中间的开发取得地皮，这就是这么一个竞争关系。这里面怎么样做一些完善和制约，可以进一步探讨，但是总体逻辑分析我想还是应该把它说明白。

　　现在市场分化这些分析并不是前面说到的竞争关系，他只是在经验情况下，大量几百个四线城市，这些开发者盲目的按照自己的体验，过猛的拿地，超前的行使自己的开发权，造成所谓的库存压力。经过消化以后，很可能三四线城市的能量就回到相对正常的状态上，等到走完整个中国城镇化高速发展阶段，从现在来看，真正的城镇化率41%，再往上走还要走20多个点，国际化判断是70%，这个在城镇区域应该是有一致性的。现在的市场分化，不代表着从此以后一二线跟三四线完全走不通的道路，当然更具体的分析就复杂多。

　　回到房价是不是泡沫，显然是有必要分析，非常容易在这个过程中间在某些局部出现泡沫。我们看上升过猛的区域里面泡沫特征是什么，这个泡沫形成系统性的风险，表现为像日本在上世纪90年代以后的整个房地产大规调，带来的阶段，现在在中国这个阶段我认为判断尚早。只要你不可能犯一个大的错误，形成泡沫以后的大回调的局面，不不应该发生在真实城镇化率只有40%左右。从经验上来说走到60%是不是要预防，你要更加审慎的考虑房价泡沫是系统性风险。像在是冰火两重天，现在市场分化，就要分开讨论冰怎么样，火怎么样，总体来看制度分析以后能够避免肆无忌惮的炒作，但同时市场上有弹性的活力，能够比较好的在保障房的同时，在刚需市场化需求情况下提供多样化的供给，当然也是对转型升级的考虑，咱们是两种，一种是已经是整合房价抬高的情况下，表现为硅谷模式。另外是造成了不能成熟的区域，咱们视为日本是一个例子，我们判断它的经验教训，如果随着经济聚集和效益往上走的时候，到了某个临界点，转型升级就像珠三角所说的传统产业要统一，这时候房价虽然比较高，但不妨碍你的成长性。你如果在这里面腾龙，换鸟不如意，如果不能在国际化情况下产生竞争力，腾龙以后，鸟乱的不成功就把自己憋住了，中国就要经历这样历史性的考验。我们改革过程中不得不把结合供给的关系去处理更复杂的关系，而中国不能简单说就是跟随国际经验走，我们还要看中国市场经济的一般规律，要追求市场致胜，而不是真的买了教训。在实际生活区间，房价带来转型升级的影响，在深圳和珠海特别明显，深圳本来是在各种各样的争议中间，后来形成一定的肯定，社会方方面面肯定这个特区成功了，再往后走了一段迷茫之路，在深圳自己大讨论，谁来拯救你的所谓社区。但最近几年突然又干好了，因为它的产业整个起来了。华为、腾讯、华大基地，使深圳夹层不动产一下子猛然上升，跟着就有很多抱怨，像深圳本土上的华为抱怨是更高的成本是他自己很多的团队现在要考虑迁到外面去。[!--empirenews.page--]

　　而跟它类似的另外一个特区珠海没有形成效应，他们本来认为珠海其他方面都是非常好，城镇建设和低碳绿色都有考虑，但是产业支撑率不足，本来是想跟着深圳和中山一个劲往上冲，不断出地王，领导班子很紧张，他们担心这样下去我们珠海的产业向升级更是难上加难，他们也有这个意识。像珠海，你不可能完全靠主观上的意愿摁住不动产的下滑。在房地产演变过程中不要过猛，另外我也能够吸引有核心竞争力的企业到我这儿来，使我的产业竞争力升级，这个必须给他的方案升级。这个在珠海等中国其他城市早晚会出现。最开始充满争议，千年之交之后满城看好，它已经有现代城市城镇化所匹配的产业聚集，竞争力不行了，资金链断裂带来的产业空心化，这种情况下你就应该举一反三，应该以温州的城市经验，对珠三角区域综合配套，综合配套它的产业、城镇化、金融所涉及到的不动产健康发展。综合配套改革之下，才能够是总体的谁也无法使它变成往上走的曲线，它方方面面的压力不至于过某一个临界点，并且对整个发展形成多类，能够使上升曲线不能改变的同时变得健康，而且使其中发展到一个轨道上互动的配合关系，这我觉得应该是我们追求房价变动性和转型经济的转系的把握和要点，这些不成熟的看法请各位批评指正，