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营改增后的一级土地开发的政策解析

2017-06-25 A- A+

  其实,按照规范的土地招拍挂流程,本来应该是净地招牌挂,拆迁应当由政府来做,但是中国太大了,地方政府没钱来搞拆迁怎么办呢?于是找个开发商来,告诉它现在我要平整土地,但是我没钱,你来给我出钱垫资。这个垫资有几种可能性:

土地开发

土地开发

  1、只付钱,政府让你给谁就给谁,未来政府按你出的钱给你固定收益,比如北京8%。全国绝大多数地方都是8%。这8%的收益适用什么税目?应当按照贷款服务交纳6%的增值税。

  2、你先付钱,政府现在没钱付给你,什么时候有钱呢?把地卖了才有钱吧。招拍挂1个亿以上如1.2亿,你就分1000万,如果卖了不到1个亿你就赔本了。这就是双方分成,是固定收益还是风险收益?债权和股权主要有什么区别?债权是无风险收益,股权是风险收益。所以税法中就把这种情况认定为投资收益。那投资收益征不征流转税呢?国家税务总局2013年15号公告说这种情形不属于营业税的征税范围,营改增后也不征增值税。因为营改增后没规定,那就平移营业税的政策。15号公告的规定的背景是,北京首创在海南拿了一块地。未拆迁的土地政府能不能卖你?没有拆迁的土地能不能卖给你?2010年及以前可以卖给你,2011年及以后不能卖给你,必须卖净地。但是拆迁要钱啊,于是当地政府想了一招,北京首创先拿钱垫资,未来公开招拍挂,挣的钱就是你的,文件是这么说的:一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。其中,土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行,投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时,投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同,协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作,并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时,地方政府将该地块进行挂牌出让,若成交价低于投资方投入的所有资金,亏损由投资方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金,则所获收益归投资方。在上述过程中,投资方的行为属于投资行为,不属于营业税征税范围。北京首创已经出资,拆迁的钱是它付的,设计也是它干的,表面上看北京首创承担了风险,其实北京首创并没有承担风险。因为北京首创为了规避一级土地开发者不能参与二级市场上竞拍的规定,成立了一个关联公司,此时招拍挂的价格越高越好。海南地税认为挣得前属于代理业按照5%征收营业税。但是北京首创请示到总局,总局认为这部分风险收益不征收营业税。

  3、我先垫资,政府给我钱来我自己来平整土地,一部分是支付拆迁补偿费。刚才两种情况是只给钱,什么都不管。现在是我要把土地平整好,拆迁补偿也要做好。此时既不是贷款服务,也不是投资收益,平整土地属于建筑业总包,按照建筑业缴纳增值税。

  4、你又替人家支付拆迁补偿费,得到一些代理性收费,在增值税中属于经纪代理业来征税,税率为6%。可以参见国税函[2009]520号文件:二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

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