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农村征地补偿标准中房屋补偿的合理性

   2017-05-18 16:07:10

  现行农村征地补偿标准是在上世纪九十年代末制定的,贯穿着计划经济时代的观念,深深落下了城乡两元化结构痕迹。已经严重不适应时代发展的脉脖,阻碍了新农村建设,不利于构建和谐社会。

征地补偿

  农村土地的产权属于农村集体经济组织所有,其价值的核心功能是保障农民群众的基本生活必需品需要,维护社会稳定。随着我国经济发展,城市化进程加快。城市向农村扩张,不断地侵占农村土地,我国产业结构布局进行调整,占用大量农村土地建立大量的工业园区,也需要占用大量农村土地。农村土地征用的过程中农民群众与政府的矛盾也越来越突出。

  农民群众住宅也是保障群众的基本生活中居住需要。农民群众对其住宅享有所有权,但是,该所有权有一定的限制。农民群众只能向本社的社员出卖房屋,并且,出卖后不能修建新的住宅。农民群众的住宅的市场价值与城镇房屋可以上市自由交易有一定的确区别。

  但是,农民群众的住宅和城市房屋也有许多相同的地方。(一)、农民群众的确住宅能够保障农民群众的居住需要,保障农民的生存权。(二)、除土地成本外,房屋的建筑成本和房屋装修成本没有任何区别,都是按照市场的价格到建材市场购买。

  农民群众住宅也是保障群众的基本生活中居住需要。农民群众对其住宅享有所有权,但是,该所有权有一定的限制。农民群众只能向本社的社员出卖房屋,并且,出卖后不能修建新的住宅。农民群众的住宅的市场价值与城镇房屋可以上市自由交易有一定的确区别。但是,农民群众的住宅和城市房屋也有许多相同的地方。(一)、农民群众的确住宅能够保障农民群众的居住需要,保障农民的生存权。(二)、除土地成本外,房屋的建筑成本和房屋装修成本没有任何区别,都是按照市场的价格到建材市场购买。 征地过程中农村房屋补偿标准涉及农民群众的基本生活需要,涉及农民的切身利益。但是,现行补偿标准背离了农村房屋的价值,严重损害了群众的利益,征地补偿中农村房屋的补偿办法不合理。

  征地过程中农村房屋补偿不合理的地方主要表现在以下几个方面:

  1.房屋建筑成本估价严重违背市场价值。

  征地补偿中的根据农户意愿按农户人数确定住房安置。但是,农户被拆除的房屋补偿标准砖混结构一般是每平方米200—300元;严重忽略了房屋价值中建筑材料及其劳动力的市场因素。而主管部门在计算补偿安置房屋的建筑成本时往往高出几倍(主城区一般是每平方米800—1300元左右,其他区县也是600—800元每平方米)。农村房屋的重置成本是前面补偿标准的几倍;农民群众自己的房子被拆除后,要用几倍的价钱才能买回相同面积的房屋。

  显然,现行的征地补偿标准中农村房屋补偿办法不合理,给农户生活造成较大的困难。例如,现在,重庆长寿区江南镇的被征地农户,90%的农户的房屋被拆除后,国家补偿的旧房款是不能买回与原来居住面积相同的住房,都要将政府补偿土地补偿费和人员安置费全部用于买房。农户买房后没有剩余,生活也就没有了保障。

  农民群众新获得的房屋尽管是国有土地上的房屋,可以上市流通,其价值比农村住宅的价值要大一些。但是,对与多数人来说,安置的房屋是用于居住,不是上市流通。在满足群众居住需要上没有什么区别。因此,农民群众的农村房屋被征地拆除后,不可能用满足居住需要的安置房屋解决衣、食、行等基本需要。

  2.房屋的价值缺乏公正合理的评估程序

  农村房屋补偿标准单一,忽视了房屋产权及其价值的多样性。在农村房屋补偿过程中,缺乏房屋价值的评估程序。农村房屋的补偿标准就是各地政府制定的一个标准,被征地农户只有同意,不同意也没有其他救济途径。

  例如,所有的砖混结构房屋一个标准,200—300元左右。有的农户装修得很漂亮,还是这个标准。尽管农村房屋不属于商品,一般不能流通。但是其重置价格中建筑成本也是可以评估的,其装修成本是可以评估的。从物权法的角度上看,只有经过评估确认房屋的价值后,给予补偿才是合法的,单方面确定一个补偿标准让对方承担也是不合法的。

  因此,我认为在农村土地征收过程中考虑安置房屋是农民居住的基本生活需要,不使投资的资产,应该考虑补偿给农户的房屋中满足基本生活需要部分的不要农户补差价,例如每位农民解决20—30平方米的房屋满足基本生活需要;引入房屋建筑成本及其装修价值引入评估程序,对农村房屋的价值进行评估。

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