小产权房是指在农村集体所有的土地上建设的，由乡(镇)政府或者是村委会发放产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
目前，我国法律禁止小产权房的转让，签订的小产权买卖(转让)合同可能因违反法律禁止性规定而无效。我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”，2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”以上法律和政策规定都充分说明了我国是严厉禁止小产权房转让的，那么竟然小产权房所有权不能转让，法院处理离婚案件中的小产权房分割也成为了司法实践的一大棘手问题。
对此问题的类似案件，北京中院和深圳中院的裁判观点是这样的，请看案例一、二：
案例一：李某诉谢宝某离婚案 北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第04361号民事判决书 案例来源：中国法院2015年度案例·婚姻家庭与继承纠纷
北京市第二中级人民法院认为：但是，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十一条的相关规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。本案中，关于北京市通州区京州园某号楼某单元5053号、5063号两套房屋，当事人提交的所有权证书是北京市通州区梨园地区西小马庄村民委员会制发，依法不能产生物权设立、变更、转让的法律后果，李某、谢宝某亦认可该两套房屋确系小产权房，其二人均非西小马庄村的集体经济组织成员，故，李某、谢宝某实际并未取得该两套房屋的合法的所有权，原判对此所作处理欠妥，应予纠正。
最后，北京二中院改判变更了北京市朝阳区人民法院(2013)朝民初字第00242号民事判决第四项为：位于北京市通州区京州园某号楼某单元5053号房屋由李某使用，位于北京市通州区京州园某号楼某单元5063号房屋由谢宝某使用。
案例二：梁某甲与廖某离婚纠纷案 深圳市中级人民法院 (2016)粤03民终5044号 案例来源：中国裁判文书网
深圳市中级人民法院认为：对于深圳市宝安区龙华街道××社区××新村××栋房产和深圳市宝安区大浪街道××村××巷××号房产的分割问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十一条第一款规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”因该两处房产均属于深圳经济特区历史遗留违法私房，故上诉人梁某甲上诉主张分割该两处房产的所有权缺乏法律依据，本院不予支持。对于上述两处房产，人民法院仅能对其占有、使用权暂时作出处理。原审判决虽然亦未对该两处房产的所有权作出分割，但表述不够明确，本院予以纠正。由于在本案中仅能对该两处房产的使用权进行分割，故原审判决将该两处房产的面积和地理位置等因素作为主要分割考量因素，并无不当。上诉人梁某甲主张应当通过竞价方式对上述两处房产的所有权进行分割，缺乏法律依据，本院不予支持。考虑到上述两处房产均位于深圳市宝安区原所属范围，虽然被上诉人廖某实际分得使用权的房产较之上诉人梁某甲实际分得使用权的房产更加接近深圳中心区。但考虑到双方未成年子女梁某乙随被上诉人廖某生活学习，原审对上述两处房产的分配方案符合儿童权益最大化的婚姻法原则，本院予以确认。对于上诉人梁某甲所称被上诉人廖某擅自处分深圳市宝安区龙华街道××社区××新村××栋房产的问题，因该房产属于深圳经济特区历史遗留违法私房，上诉人梁某甲和被上诉人廖某目前实际均不具备处分该房产所有权的资格。而本案亦非是对有关房产的所有权作出分割处理，故上诉人梁某甲在本案中要求被上诉人廖某少分或者不分深圳市宝安区龙华街道××社区××新村××栋房产的依据不足，本院不予支持。如果本案双方或者一方当事人日后取得了本案所涉深圳经济特区历史遗留违法私房的所有权或者获得了未来有关房产的拆迁补偿款，可以另循法律途径解决。
最后，深圳中院改判变更广东省深圳市福田区人民法院(2014)深福法民一初字第3140号民事判决第三项为：深圳市宝安区龙华街道××社区××新村××栋房产由被上诉人廖某使用，深圳市宝安区大浪街道××村××巷××号房产由上诉人梁某甲使用，深圳市宝安区龙华镇××村经济合作社出具的NO.28674号收款收据项下××伍拾号由上诉人梁某甲使用。
从上面两则案例我们看到，裁判观点和结果出奇的一致，北京二中院和深圳中院对于离婚时小产权房分割的观点都认为：不宜对小产权房的所全权作分割处理，仅对小产权房的使用权进行分割处理。
对于离婚案件中小产权房如何分割的问题，司法实践中主要有以下几种观点：
第一种观点：虽然根据《土地管理法》等规定，涉案夫妻双方并未取得房屋的所有权，但可仅不处理所有权问题，根据婚姻法司法解释二第21条的规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”，同时本着为夫妻双方定纷止争的目的，可根据案件实际情况，对小产权房的使用权进行分割处理，比如可判决由一方当事人使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。
第二种观点：现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。而在离婚纠纷中，对于共有财产的分割，并不会产生市场流通的后果，所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割，因无法进行登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。故，法院可以对小产权房的所有权进行分割处理。
第三种观点：因国家土地管理法和相关政策禁止小产权房买卖，虽然涉案夫妻通过签订房屋买卖协议获得房产，但该协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效，夫妻双方实际上并未取得房屋的所有权，故应对案件中的小产权房应不予处理。(见山东省菏泽市中级人民法院民三庭 王华栋/文《离婚纠纷中“小产权房”应如何分割》)
但从法院大多数判例裁判观点看，一般法院比较倾向采纳第一种观点，即不对小产权房的所有权分割处理但对小产权房的使用权进行分割处理。
