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城市更新要防止大拆大建,拆迁要凉了

2021-08-26 A- A+

  防止大拆大建”并不是新的提法,而是城市更新、旧城改造在当前和今后的重要原则。但具体到每一位被拆迁人,拆迁只要降临到你的头上,那么对你这一户而言就叫做“大拆”,有感率是百分之百,并不会因为任何通知文件的某一提法而有丝毫的差别……

  日前,住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,相关征求意见工作已于2021年8月20日暂告一段落。那么,“大拆大建”真的会被防止甚至消除吗?等着盼着拆迁改造的老百姓们还能实现搬入新居的梦想吗?“城市更新”这一全新概念下的拆迁改造又将有怎样的发展变化趋势呢?【要点一:大拆大建是严控而非被消除】

  前述“征求意见稿”中指出,除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造,提倡分类审慎处置既有建筑。

  这就是说,至少以下3种房屋仍可能面临所谓的“拆建”——违法建筑、危险房屋和现状总建筑面积20%以内的房屋。

  同时,“征求意见稿”还突出强调了对历史建筑、具有保护价值的老建筑的保留利用。以往并不鲜见的对百年历史的老房子下“征收决定”的情形显然不在被鼓励之列。

  综上可知,所谓“大拆大建”,着重于拆除新建房屋的面积、范围、规模,而不是要一律禁止拆建行为。

  从近期广州市发布的《广州市城市更新条例(征求意见稿)》中也可以清楚地看到,城市更新行为被分为“微改造”“全面改造”和“混合改造”3种主要形式。而“全面改造”的定义被明确为“以拆除重建方式对城市更新地区进行再开发”。显然,拆建行为在当前和今后都不会被彻底放弃。

  也就是说,老百姓无需担心“拆迁无望”一说,该来的依旧会来,已经确定要走“老旧小区改造”这条路的,拆迁也就自然与您没什么关系了。【要点二:征收拆迁、协议拆迁“比重”或发生微妙变化】

  协议拆迁怎么办这一问题,而要回答起来的确没那么简单。

  日前发布的《上海市城市更新条例(征求意见稿)》中,当城市更新涉及到拆旧建新时或将有3条路可走:

  1.通过政府主导的房屋征收实现;法律依据自然就是《国有土地上房屋征收与补偿条例》及上海市的配套规定,这个大家都比较熟悉了,不赘述。简而言之一句话:给你下征收补偿决定,不服又未及时复议、诉讼就申请法院强制执行。

  2.由项目建设单位主导“协议置换”。注意,从这里开始,主导改造更新的一方由地方政府变成了某个公司一类的民事主体。

  3.项目建设单位主导的拆除重建、成套改造。“征求意见稿”中规定,业主拒不配合拆除重建、成套改造的,项目建设单位可以向区人民政府申请调解;

  调解不成的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区人民政府可以依申请作出裁决。

  业主对裁决不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在裁决规定的期限内又不配合的,由作出裁决的区人民政府依法申请人民法院强制执行。

  事实上,这一过程就是典型的先协议、后裁决,与《城市房屋拆迁管理条例》当年的规定有异曲同工之妙。

  一旦被拆迁人因拒绝签订补偿协议变为那少数的“个别人”(上海市的规定中这一比例大致是5%以内),协议拆迁就会进入到政府裁决环节,后面的步骤与房屋征收基本雷同。

  结合前述广州市拟出台的新规内容,加上近几年城镇棚户区改造逐步被老旧小区改造取代的现实可以预计未来政府征收将会逐渐减少,而以各种名义、方式开展的协议拆迁的量将有望明显攀升。当下一些地方的“腾退”仅仅是个开始。

  但有一点是确定无疑的,协议拆迁中一旦对协议内容不满而沦为“少数”,能用的招的确不多。至少不会像城市房屋征收领域那样清晰确定。这对于广大被拆迁人而言将是全新的挑战。【要点三:增建、搬迁规模都将缩减,拆迁“致富”心态亟待调整】

  住建部“征求意见稿”中的这两方面规定同样值得关注:

  一是原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2,从而严格控制改扩建、新建房屋的规模。以往动辄一比多少的“大幅改善居住条件”情形恐将难以出现。特别是在对危旧楼房的原地拆除重建项目中,面积更不会有明显的增大。

  二是更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。在外迁和原地回迁这两个选项中,城市更新项目将更倾向于后者。这也从客观上决定了“拆迁致富”可能性的降低,毕竟“就地”的情形下没有那么多地方让你去致富。

  防止大拆大建,即意味着仅允许必要的“小拆小建”,被拆迁人能赶上拆旧建新的更新方式已属运气,再像若干年前那样觊觎动辄N套房、上百万的补偿利益,甚至把孙子那辈的房子都给弄下来,或将更加不切实际。

  即将面临城市更新的城市居民的是,城市更新语境下将会有更多种类的政策被适用,每一种都有其更具体的规定和参与、监督、救济措施。大家要把视野放得更宽,积极主动地行使法律、政策赋予我们的各项权利,遇到拿不准主意的地方及时咨询专业律师,才能实现在合法框架下的个体利益最大化。单纯盼着拆迁并执念于以往那样的“拆迁补偿”,或许真的越来越不现实了。

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