【条文主旨】

　　本条是关于当事人申请登记应当提供的必要材料的规定。

　　【条文理解】

　　当事人向不动产登记机构申请不动产物权登记时，应当向不动产 登记机构提供必要的材料。 关于当事人申请登记不动产物权时需要向不动产登记机构提供哪 些材料的问题，域外一些国家在不动产登记法中作出了专门性规定,. 如《日本不动产登记法》规定，申请登记，应提供申请书、证明登记 原因的材料、关于登记义务人权利的登记证明书、第三人许可、同意 或承诺的证明、代理人权限的证明等。①

　　① 参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第46页。

　　我国对于不动产物权登记时需提供的材料只作了较为笼统的规 定，根据本条款内容，这些材料主要分为两类：一是不动产物权权属 证明材料，即能够证明申请登记之不动产物权真实合法有效的材料; 二是标明不动产物权标的实际情况的材料，即准确描述不动产的数 据、照片、图纸、图像等。 申请登记不同的不动产物权时所需要提供的权属证明材料是不同 的。一般而言，通过合同方式设立、变更、转让或者消灭不动产物权 的，需要提供的权属证明材料就是相关不动产合同，如不动产抵押权 合同、房地产买卖合同、建设用地使用权出让合同、农村土地承包经 营合同等。如果是通过法院、仲裁的生效法律文书设立、变更、转让 或者消灭不动产物权的，提供的权属证明材料即为法院的生效判决 书、裁定书或者调解书，仲裁机构作出的生效仲裁裁决书或者调解书 等。通过遗嘱、遗赠、征收等方式设立、变更、转让不动产物权的, 需提供相关遗嘱、遗赠书、征收决定或其他经过公证的文件。通过建 设、拆除等方式设立或者消灭不动产物权的，一般应当提供有关部门 建设批准书等材料作为权属证明材料。除上述权属证明材料外，在进 行登记时一般还要提供原权利人的权利证明、登记申请人的身份证明 等相关材料。 通常在不动产所有权或者用益物权的登记中，还需要详细提供标 明不动产实际情况的材料。不同类型的不动产需提供不同的材料。对 于房屋等建筑物所有权的登记，一般要提供标明该房屋位置、所在小 区名称、楼号、楼层、房号、面积、朝向、房屋构造等有关材料。对 于土地权利登记，包括土地所有权、土地使用权以及土地承包经营 权，一般应当提供标明该土地的四至、面积等材料。对于不动产担保 物权的设立，一般直接在不动产所有权登记簿作他项权利登记即可, 无须另行提供标明抵押不动产的界址、面积等。 对于具有特殊情形的申请人或不动产还应注意以下情况：(1 处 分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人 或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有 人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。建筑 区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记的，在办理房屋所有 权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、 绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建 设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其 对共有部分享有的权利依法一并转让。(2)无民事行为能人、限制民 事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人 代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系证明等材料;因处分不动产而申请登记的，还应当提供 为被监护人利益的书面保证。父母之外的监护人处分未成年人不动产 的，有关监护关系证明材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经 过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。(3 当事人可 以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应 当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然 人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产 登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经过公证的除外。境外 申请人委托他人办理处分不动产登记申请的，其授权委托书应当按照 国家有关规定办理认证或者公证。(4 因继承、受遗赠取得不动产， 当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承 人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以 提交经公证的材料或者生效的法律文书。

　　【审判实践中应注意的问题 】

　　第一，申请人一般应当提供以下材料，并对申请材料的真实性负 责：(1 登记申请书;(2)申请人、代理人身份证明材料、授权委托 书;(3)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动 产权属证书;(4 不动产界址、空间界址、面积等材料;(5 与他人 利害关系的说明材料;(6 法律、行政法规以及其他必要材料。

　　第二，为尽可能方便申请人办理相关手续，不动产登记机构应当 在办公场所和门户网站公开公示申请不动产登记所需的材料目录和示 范文本等信息。其中，非本条款列举的必要材料主要包括两类：一类 是其他法律法规规定的应予提交的材料，如土地、房屋权属转移登记 时，根据《契税暂行条例》第11条规定的“先税后证”，当事人须先 提交契税完税凭证才能办理登记。另一类是各地方针对本地实际提出 的明确的材料要求。不同地方由于具体情况不同，各不动产登记机构 结合本地实际情况规定需要提交的材料也不相同，这使当事人申请不动产登记时提交的材料没有统一的标准，在一定程度上造成了不动产 登记申请人的不便，因此，对这部分材料的目录和示范文本更应该进 行公示，否则就会使不动产统一登记制度的便民性名存实亡。第三，提交的申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件 的，可以提交该材料的出具机构或职权继受机构确认与原件一致的复 印件。不动产登记机构留存复印件的，应经不动产登记机构工作人员 比对以后，由不动产登记机构工作人员签字并加盖与原件相符章。 申请材料形式应当为纸质介质，申请书纸张和尺寸宜符合下列规 定：(1 采用韧性大、耐久性强、可长期保存的纸质介质;(2)幅面 尺寸为国际标准A4纸;(3 填写申请材料应使用黑色钢笔或签字笔, 不得使用圆珠笔、铅笔等。因申请人填写错误确需涂改的，需由申请 人在涂改处签字(或盖章)确认。 申请材料所使用的文字应符合下列规定：(1 申请材料应使用 汉字文本。少数民族自治区域内，可选用本民族或本自治区内通用文 字;(2)少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或多民族共 同居住地区使用，应同时附汉字文本。(3)外文文本的申请材料应当 翻译成汉字译本，当事人应签字确认，并对汉字译本的真实性负责。

　　第四，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照 以下情况办理: 1 )属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形 式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面 告知申请人。(2 申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知 申请人当场更正,申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人。 (3)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请 人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。(4)申请登记的不动 产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告 知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申 请人不予受理的， 视为受理。