【条文主旨】

　　本条是关于不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力时间的规定。

　　【条文理解】

　　本条与《民法典》第209条“不动产物权的设立、变更、转让和 消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另 有规定的除外”的规定相衔接，具体明确了不动产物权设立、变更、 转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效 力”，即物权变动自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登 记簿时，发生法律效力。《不动产登记暂行条例》对此予以落实和细 化，该条例第21条第1款规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时 完成登记。”需要明确的是，《民法典》关注的不动产登记的事项，主 要是不动产物权变动的状况，而非不动产本身。 登记必须要由登记申请人提出申请，由登记机构负责办理登记。 根据《不动产登记暂行条例》第14条的规定，因买卖、设定抵押权 等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，因此登记机关不 得主动依职权办理登记。即便是人民法院、仲裁机构作出了确认物权 归属的法律文书，也需要通过协助执行通知书等方式来启动登记程 序。依据《民法典》第211条的规定，当事人在提出登记申请时，应 当提供不动产的权属证明、不动产界址、面积等必要的材料。同时,登记机关必须按照当事人的申请来办理登记，不得超出当事人提出的 申请范围来办理有关登记手续。依据《不动产登记暂行条例》第20 条的规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日 内办结不动产登记手续。 登记的本质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登 录、记载于登记簿上，以备査阅。登记行为本身含有公权力行使的因 素，登记簿可以说是由国家建立的财产档案。①所谓登记簿，是指由 登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载 于其上并予以保管、公示的特定簿册。关于登记簿的形式，依据《不 动产登记暂行条例》第9条的规定，不动产登记簿应当釆用电子介 质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。登记簿所记载的内容应当 是公开的，允许他人查阅。登记机构将登记事项记载于登记簿以后， 应当向登记权利人发放权利证书。 不动产登记簿是指国家对不动产实行统一登记制度，由统一的不 动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，当前，不动产登记由自 然资源部统管。根据物权公示原则的内在要求，能够作为物权公示手段 的不动产登记簿应当满足下列条件：一是唯一性，唯一性是统一登记的 应有之义，同时也是一物一权、物权排他性的体现。一个登记区域内的 不动产登记簿只能有一个，这样才能准确反映不动产所在地区域内的不 动产物权变动的基本情况。二是权威性，不动产登记簿是国家因社会事 务管理的目的而建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此 为不动产物权变动的可信性提供保障。②

　　①② 参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第 49页。

　　三是永久性，《不动产登记暂 行条例》第13条第1款规定：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保 存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资 料予以重建。”物权基于其绝对性而长期存在，不动产登记簿将由登记 机构长期保存，保障权利人的利益。四是公开性，这是物权公示原则的 基本要求，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的査阅复制提供便利。①国 外也有相似的立法例，如《瑞士民法典》规定，物权在不动产登记簿主 簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期。《德国民法典》规定，转 让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定 其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更 在土地登记簿中登记注册，但法律另有其他规定的除外。就我国不动产登记的历史发展来看，不动产登记经历了一个从无 到有、不断完善的过程。以房地产为例，新中国成立后相当长一段时 间内，除少数城市外，大多数城镇都没有进有^过房屋产权登记和核发 过产权证。城镇房产产权不明、产籍不清的现象十分普遍。为此，原 国家城市建设总局颁布《关于城市(镇)房地产产权产籍管理暂行规 定》(已失效)中明确要求开展城镇房产产权登记、核发产权证的工 作。1983年，我国颁布的《城市私有房屋管理条例》(已失效)第6 条规定：城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有 权登记手续，经审査核实后，领取房屋所有权证;房屋所有权转移或 房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现 状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共 同共有或按份共有的房屋所有权证。这是新中国成立后第一次从行政 法规层面对房屋登记问题作出明确规定。但该条例虽然强调了房屋应 办理登记，但并未对登记会产生何种法律效力作出规定。紧接着，在 1985年全国城镇第一次房屋普査基础上，全国开始全面推行城镇房 屋所有权登记，基本上解决了房屋产权不清、产籍不明的问题。除了 房屋登记之外，1986年颁布的《土地管理法》第9条则第一次从立 法层面明确，集体土地、国有土地经过登记，可以由国家分别确认所 有权、使用权。也即登记能起到确认不动产物权的法律效果。②在随 后于1989年颁布的《土地登记规则》第3条①中强调，不动产物权 只有经过登记，才能避免被侵犯。至于我国不动产登记的机关，则很 长时间以来都处于分散状态。早在1994年颁布的《城市房地产管理 法》就用第5章“房地产权属登记管理”第59条至第62条明确规定 了，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，并明确规定土 地和房屋分别登记原则。②除了对土地、房屋的登记之外，《草原法》 《森林法》《海域使用管理法》《农村土地承包法》等法律还对草原、 森林、海域等不动产的登记机关作了分别规定。虽然将不动产登记分 散到各个部门有利于分类管理，但不动产登记机构不统一，必然会出 现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端。考 虑到不动产登记是维护财产归属、流转秩序的重要环节，且具有技术 性、专业性，2007年颁布的《物权法》第10条明确规定不动产实行 统一登记制度。为配合不动产统一登记制的实施,2014年11月，我 国颁布了《不动产登记暂行条例》，设立了不动产登记管理局，统一 负责全国不动产登记工作。根据该条例第2条的规定，不动产登记是 指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动 产登记簿的行为。从该定义可知，不动产登记簿的记载即为不动产登 记行为的结果。进而，不动产登记所追求的公示公信最终也是通过不 ① 该条规定：“国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权 利拥有者，必须依照本规则规定，申请土地登记。依法登记的土地使用权、土地所有权及他项 权利，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” ② 主要内容为：(1 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民 政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁 发土地使用权证书。(2)在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书 向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实 并颁发房屋所有权证书。(3)房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理 部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地 使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用 权证书。(4 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。(5)经 省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土 地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的 土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书 动产登记簿的记载来彰显。①， 任何物权的设立、变更、转让和消灭都会涉及第三人的利益，因 此，物权的设立、变更、转让和消灭必须公开、透明，以利于保护物 权人和因信赖公示内容而发生交易的第三人的利益，维护交易的安全 和秩序。登记的公开性可以让有利害关系的第三人通过登记了解权利 的基本状况以及权利是否存在负担，从而决定是否与登记的权利人 从事各种交易，如不动产转让、设定抵押权进行融资、签订租赁合 同等。

　　① 参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第49页。

　　② 该条第1款、第2款规定：“集体所有的土地，由县人民政府登记造册，核发证书， 确认所有权。全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方 人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”

　　【审判实践中应注意的问题 】

　　审判实践中，主要是判断不动产物权设立、变更、转让和消灭的 时点问题，应当依据相关物权内容记载于不动产登记簿的时间，而非 不动产权属证书的颁发时间。

　　① 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院物权法司法解释(一)理解与适 用》，人民法院出版社2016年版，第58~83页。