开发商举报自己无证卖房 起诉业主合同无效案终审改判

　　西安中院：开发商行为与社会价值导向和公众认知相悖;希望通过该案的审理，传导正确的司法理念，统一裁判尺度

　　为啥认定合同有效?

　　基于3大理由

　　当事人签认购合同当日即支付全额购房款，开发商面对房地产市场价格大幅上涨，主张合同无效的做法，违背诚实信用原则

　　开发商对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对不办理预售证即售房行为的违法性应当是明知的

　　开发商签约时未取得预售证，并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效

　　焦点

　　2016年4月，李女士以内部认购的方式认购了西安紫杉庄园项目(又名澜香山项目)的商品房，并全款支付了120万余元的购房款。两年后，在西安房价大涨的背景下，开发商西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)以当时没有预售许可证为由，将包括李女士在内的12名业主分别起诉至多个法院，要求确认内部认购合同无效。

　　今年6月，西安市长安区法院对李女士与开发商的确认合同无效纠纷案一审判决，确认双方签订的内部认购合同无效，后李女士提出上诉(8月8日华商报A02、A03版、8月14日A04版报道)。昨日下午，西安中院终审宣判，撤销长安区法院一审判决，驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求。

　　>>案件回放

　　全款认购内部房

　　两年后开发商起诉“合同无效”

　　2016年4月25日，李女士等12人与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》，认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房。

　　今年2月初，购房者相继收到了开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，随函而来的还有一份民事起诉状。闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的内部认购合同无效，理由是在签订合同时，双方均明知紫杉庄园项目没有预售许可证。

　　闻天公司选择在购房者所在地起诉，包括阎良、长安、莲湖等法院均有诉讼。据购房者计算，被诉时房产售价已是原价格的3倍多。

　　今年4月，李女士的案件在长安区法院开庭审理。

　　>>一审判决

　　开发商在起诉前未取得预售许可证

　　原、被告双方签订的合同无效

　　长安区法院认为本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可认定有效。”法院认为涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。

　　6月8日，长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

　　>>二审法院

　　开发商面对房价大幅上涨

　　主张合同无效违背诚信原则

　　李女士不服一审判决，提出上诉。8月14日，该案二审开庭。

　　西安中院审理查明：闻天公司于2011年4月15日取得案涉房地产“紫杉庄园”项目的土地使用权证，2012年1月19日取得建设用地规划许可证，案涉房地产项目于2016年5月动工建设。2016年4月25日闻天公司与李女士签订了认购合同，李女士依约支付了全部房款。2017年5月主体封顶，6月2日取得建设工程规划许可证，7月27日取得建筑工程施工许可证。2018年2月12日，闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由，将李女士起诉至法院。同年6月8日闻天公司取得案涉项目的商品房预售许可证。

　　二审期间，李女士以双方纠纷已经和解为由申请撤回上诉，法院经审查依法不予准许。

　　西安中院认为，双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李女士在诉讼中也均认可签订商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，且在合同签订当日，李女士即支付了房屋总价款120.4万元。双方之间形成了商品房预售合同法律关系。闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，违背诚实信用原则。

　　>>终审判决

　　撤销长安区法院一审判决

　　驳回开发商诉讼请求

　　闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但并不必然导致其签订合同的民事法律行为无效。闻天公司对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，法院对此种行为不应予以支持。

　　据此，法院认为双方签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。同时，法院认为，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，依法应予改判。

　　昨日，西安中院召开新闻发布会，通报了终审判决：撤销长安区法院原审民事判决;驳回闻天公司的诉讼请求。

　　>>西安中院副院长杜豫苏

　　希望通过该案的审理

　　能够传导正确的司法理念，统一裁判尺度

　　西安中院副院长杜豫苏说，诚实信用原则，是我国民法的基本原则，直接代表了民法的价值追求和社会正义。“我们希望，通过该案的审理，促使广大市场主体以社会主义核心价值观为指引，增强诚信意识、遵循契约精神、秉承公平正义，正确处理好经济利益与社会责任之间的关系，共同维护良好的市场经济秩序和社会诚信体系。”杜豫苏说，希望通过该案的审理，能够传导正确的司法理念，统一裁判尺度，切实让人民群众在每一起司法案件中感受到公平正义。

　　二审争议的3个焦点问题是啥?

　　一审程序是否违法?

　　二审认为，虽然一审法院于第一次庭审适用简易程序审理，但根据案件实际审理情况，一审法院已于第二次庭审时转为普通程序审理，故并不违反法律规定;同时，对李女士提出的一审法院未予调取相应证据、剥夺其反诉权利等问题也予以释明，认为其主张一审存在程序违法的理由不能成立。

　　是否形成商品房预售合同法律关系?

　　“紫杉庄园内部认购合同”，对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容具备了商品房预售合同的主要条款，闻天公司与李女士之间的商品房预售合同成立;根据合同法，双方的商品房预售合同自2016年4月25日签订之日起即生效。诉讼中，闻天公司也没有对李女士履行合同的行为提出抗辩，表明双方同意对商品房预售合同实际履行。双方在诉讼中均认可合同实质是商品房预售合同。据此，该认购合同实质上是商品房预售合同，双方形成了商品房预售合同法律关系。

　　双方签订的认购合同是否有效?

　　首先，李女士在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的实现情形下，不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场价格大幅上涨，主张合同无效的做法，违背诚实信用原则。

　　其次，闻天公司对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。

　　闻天公司签约时未取得预售许可证，违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。

　　据此，双方签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系。

　　七大焦点问题 西安中院答记者问

　　华商报：本案中当事人签订的《内部认购合同》是什么性质的合同?

　　西安中院：合同性质的认定是以当事人合同中的内容为基础，结合双方当事人的订立合同目的和真实意思来综合判断。本案双方签订的合同内容具备了商品房预售合同的主要条款。在合同签订当日，李女士即支付了房屋总价款1204000元，闻天公司也向李女士出具了收到购房款的收据，并按照约定收受购房款。闻天公司与李女士在本案诉讼过程中也一致认可双方签订的该认购合同实质上就是商品房预售合同。

　　华商报：商品房预售应符合什么条件?

　　西安中院：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;有建设工程规划许可证;提供投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并确定施工进度和竣工交付日期;向房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　华商报：以自己违法为由主张合同无效，对该行为如何认识?

　　西安中院：本案中，闻天公司违法销售在先，在房价大幅上涨的情况下，又提起诉讼，以自己违法为由，主张合同无效，与社会主义核心价值观及人民群众公平正义的认知相背离。

　　华商报：上诉人提出撤诉，法院为什么没有支持?

　　西安中院：二审法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。其次，在二审程序中，当事人申请撤回上诉，法院经审查认为一审判决确有错误，不应准许。本案中，一审判决存在错误，故法院不准许当事人撤回上诉。

　　华商报：消费者在购买商品房时应注意什么?

　　西安中院：首先，应审查开发商是否具有相应开发资质;其次，要审查所涉楼盘的手续是否齐全。再次，应注意合同的主要条款，包括房屋的基本情况、付款方式、交付时间、交付标准、产权证的办理期限、违约责任等是否均有明确的约定。

　　华商报：本案对于规范房地产市场有什么积极影响?

　　西安中院：本案二审判决最终驳回闻天公司的诉讼请求，对于规范房地产市场经营秩序、促进企业建立诚实信用的规则意识均具有指引意义。

　　华商报：除依法律规定外，法院还基于哪些考虑作出本案判决?

　　西安中院：法院在审理案件时，除了严格依据法律规定外，还必须维护社会公平正义，充分发挥个案审理和裁判对弘扬法治精神、维护社会秩序、引领社会风尚的重要作用，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。