花半辈子的积蓄，买了一处房子，办理房屋过户手续后，满心欢喜搬进新房居住，不料，该房却是房主通过中介公司出租给他人，租房者伪造了全套房产材料，甚至骗过北京市建委，将房屋过户出售。2006年4月4日的《华夏昌报》给我们讲述了这样一个故事，典型的“一女二嫁”。

　　更难以让人理解的是，事发后，原房主状告北京市建委，法院一纸撤销判决，令崭新的房产证变成了废纸。无奈之下，购房者状告建委，要求未尽审查义务的房管所承担国家赔偿责任。但其请求未获法院支持，理由是：损失主要是由卖房人诈骗行为造成，而非房管部门所为。

　　难道49万元就这样打了“水漂”?法律问题也随之浮上水面。

　　究竟谁应当承担责任

　　有权利必有救济，有损害必有赔偿，这是法之公理。然冤有头，债有主，法律上为了“责得其人”，要讲一个因果关系，即某人的侵权行为导致该损害后果发生，侵权者即要对其行为负责，予以赔偿。

　　在我们现实社会生活中，因果关系固然复杂，但并不难判断。在本故事中，购房者显然是被租房者所欺骗，欺骗行为是其所为，房款也是被其所收，房管所一无行骗，二无收钱。购房者只能向骗子要钱，房管所不用承担赔偿责任。然而，骗子却抓到了，钱却被挥霍了，购房者只能自认倒霉。大概法院正是基于此理由做出如此判决。这似乎很合逻辑，但我却要说。它不符合事理。说其不符合事理，是因为这里忽略了一个绝对不应当、也不能忽略的环节，即房屋过户登记注册。

　　在日常生活中，每日每时发生无数的交易行为，从来没有听说过要登记。因为这原本就是生活的常态，就是我们的自由。无需国家来“指手划脚”。因此，无需登记是原则，须经登记则是例外。这种例外是要讲理由的。

　　房产乃至于过户之所以需要登记，是因为不同于一般物品，房产属于不动产，其价值一般较高，作为一种稀缺资源，房产很容易成为侵权对象。所以一般物品以占有为所有，以交付为转让，而房产等不动产，甚至包括某些具有重要价值的物品，如轮船、汽车等，不仅要占有、交付，而且要登记。以至于在法律上，不动产的物权变动是以登记的完成为生效要件。

　　上述分析表明，房产登记是有关国家机关的法定职责。这种种法定职责，一是在于通过登记了解、掌握有关房产的信息，这种信息是一种公共信息，它无论对于管理部门还是普通民众，都是有益且不可缺少的;二是在于保证交易安全，维持市场秩序。本案购房者正是基于这一点对国家机关的信任，才坚持必须登记才付款。由此看来，购房者的损失与有磁机关不尽其审查义务之间有着因果关系。如果对此不予以赔偿，那我们还要登记干什么?那还叫我们普通民众怎么相信政府。

　　当然，也许会有人说，毕竟购房者不是被房管部门所骗，而是被租房者所骗呀!这正是我们所要强调的：本案租房者的欺骗行为与购房者所受的损失之间存在的是事实上的因果关系，而房管所不尽审查义务与购房者的损失之间却有着法律上的因果关系。因为，租房者与购房者对房产交易在事实上起着决定作用，而房管所的登记对交易却在法律上起着决定作用。

　　基于此种关系，合理的解决方法有两种：一是房管部门承担赔偿责任，然后再对行骗者进行追偿;一是房管部门与行骗者共同承担责任，先由行骗者予以赔偿，而房管部门承担补充责任。总之，无辜者不应受损，尤其是基于对国家机关的信任，其信赖利益需要保护;而不尽义务者应对自己的行为负责。

　　更进一步的分析

　　故事到此似乎有了结局，但问题并没有结束。因为生活中类似的事情经常发生，似乎结局都不甚理想，我们需要继续寻求更具有普适性规则，或者如哈耶克所说的“内部规则”。

　　之所以发生本案这样的错误认定，其原因在于我们混淆了公共活动与私人活动这两类不同性质的活动。私人活动意思自治，契约自由;公共活动依法行政，公意证成。因此，可以说，两种活动有着不同的运行逻辑。这种不同的运行逻辑，反映在损害赔偿方面的因果关系判断上会产生一定的差异。

　　对私人活动，我们可能更多需要从事实判断行为与损害之间是否存在因果关系，或者侵权行为与损害结果之间是否有着直接的联系。但对于公共活动，除上述标准之外，我们可能更多要从法律上分析行为与损害之间是否存在因果关系。在一个案件中，可能某一行为与损害之间并不存在直接的联系，正如本案所示，购房者的损失并非房管部门的登记行为所致，二者之间在事实上不存在联系。但如果我们从法律角度分析，二者之间的因果关系却隐约可见，我们所需要做的就是将这依依稀可辨的因果关系予以明确：假如房产交易不需要登记，那购房者被骗，只能要求行骗者承担责任;既然房产交易设定登记，就意味着设定职权与职责，于职权，未经登记，房产交易不生效，于职责，房管部门就负有予以登记并审查之义务;法定职权不能滥用，法定职责必须履行，滥用职权导致行为无效，未依法履行法定职责要对其后果承担责任。这就是公共活动的逻辑!

　　显然，公共活动与私人活动不同的逻辑在于“法定职责”的存在。公民是因权利而产生义务，公共行政则是因有责任而需要权力。二者之间存在“逆反的逻辑”。这就如同因有“家”才要“国”，却绝不可为了“国”而毁了“家”。生活是法律之源，生活的事理就是成文规则的原本，法律就是在我们这样对生活的事理分析流滴出来的。