近年来，农村土地改革，将农民享有的土地承包经营权分成三个独立的权利。分别为土地所有权、土地承包权、土地经营权，也就是所谓的三权分置。三权分置和以以往的有什么不同呢?简而言之，就是给了农民更多的处置土地的自由。

　　农民虽然不享有土地的所有权，但是只要有了承包权和经营权，就可以出租土地。当然能出租的也只是农民享有的土地承包权和经营权。农村土地所有权永远是属于村集体，农民无权卖土地。

　　随着农村土地流转越来越多，也出现了很多的问题。主要表现如下：

　　一、土地出租不签合同，或者签合同超过自己承包的年限。

　　农村的熟人社会，很多人把地租给了别人，只是口头约定，没有书面的合同。有的签订合同的时候忽视了自己能出租土地的年限。二轮承包截止2025年12月31日，也就是现在所有的农民享有的土地承包权和经营权到了2015年12月31日就丧失了的。有的合同直接钱到了2030年的都有。这就导致超过二轮承包的年限的部分，是无效的。

　　二、土地流转合同内容不规范

　　很多签订流转合同不采用格式文本，往往是自己手写一个。手写的合同有的字迹潦草，有的年代久远了已经看不清楚了。很多手写的合同用语不规范。例如将出租写成转让，用词不一样，意思差距却十分巨大。很多合同签订的时候没有落款日期，难以确定合同的生效时间和签订时间。不知道合同到底啥时候开始生效。

　　三、土地流转合同无效

　　现实中存在一些这样的事情，有的人不是土地承包经营权人，却与别人签订土地流转协议。有的人是非农身份，有的人不具备完全民事行为能力签订徒弟流转合同，这些都可能导致流转合同无效。最终不仅损害的承租人的利益，也可能损害出租土地的农户的利益。