农权法律网编者按：住宅小区配建公共人防工程是我国人防法的强制性规定。那么，住宅小区配建的地下车库作为人防工程，它的所有权到底是谁的呢?农权网为您推荐下文，帮您厘清相关模糊认识。

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　　王海 温毅斌:小区地下车库不因具有人防功能而变成国有资产

　　一、人防车库由开发商投资建设，在小区商品房出售给业主前，属于开发商所有

　　小区配建公共人防工程是我国人防法的强制性规定，开发商开发建设小区必须配建人防工程，这个是没有任何异议的。

　　房地产商开发建设小区时，必须同时投资建设人防工程，而人防工程建设在小区住宅楼地下，防空法也没有禁止性规定，是合法的，如果不这么建，就必须在小区住宅附近另外单独辟建配套的人防工程，以满足战时国家人防需求这个国家利益，这个也没有任何异议。

　　但是战争状态是一种特殊状态，在(和)平时，人防工程是闲置不用的。而随着家用轿车的普及，小区房地产开发商为未来业主配建停车场所是市场需求导致的必然行业惯例，否则小区商品房就因为无法满足业主的现代出行需求便利而无法销售，同时，建车库也是《城市居住区规划设计规范》规定的强制配套公建，这个也是没有任何异议的。

　　考虑到投资成本的最小化和利润的最大化，作为运作资本的开发商，如果将小区地下室与人防工程结合起来是一件“一箭四雕”的事情：1、满足了国家法律强制性需求;2、(和)平时可以作为业主的停车场所满足业主的停车刚需;3、不需要在地面上为业主另辟车库或车位，节约土地使用权的投入;4、利用小区住宅的桩基础而不必另行单独打桩建梁柱修建车库，大大节约成本投入。这个也是资本追求利润最大化的必然，既然不违法，开发商这样做也是无可厚非的。

　　作为人防工程，开发商投资建设的小区地下车库，在小区商品房出售前，跟待售商品房是同一个性质——属于开发商投资建设和所有。尽管我国物权法52条规定，国防资产属于国家所有。地下车库也确实具有国防性质。但是，客观事实是人防工程由开发商投资建设的个人资产，要变成国有资产，也必须在依法办理征收手续之后。国有资产理应由国家使用税款建设，公民个人没有为国家国防建设无偿投资的义务，只有纳税的义务。比如税务局可以找我收税款，但是中石油、国家科工委不能找我要钱。而且在(和)平时，地下车库就是地下车库，不是人防工程。而国家的人防工程只是国家在战时特殊时期使用的，即便地下车库建成后在战时一定要无偿收归国家所有，那(和)平时期的所有权由法官自由裁量为投资建设者所有，即开发商具有对地下车库(和)平时的所有权也是符合法律精神和物权法基本原则的，因为这不是违章建筑，受物权法保护(这里暂且不要去理会和参照那些不具备民事法律效力的某一部门或城市的文件和规章是如何规定的，因为毕竟本案是民事案件在依法进行民事审判，法官毕竟要站到民法精神和原意的高度去审判而不是去做法律条款的工匠和搬运工，去随意适应和迎合那些带有部门保护特色的行政部门法规和规章、文件;真要到了战争时，敌机精确制导高空轰炸，本人可以保证，地下车库还管什么谁有车位谁没有车位，车子统统的没位，只有人位，先让人进去保命要紧)。

　　在这里，我们双方大可不必争论和纠缠开发商“房屋建筑安装工程费的单位成本”中是否“分摊”了桩基础和地下车库，因为，那都是开发商自己的事情，与业主没有任何关系，业主只因商品房买卖合同与开发商发生法律关系。分明所有的一切都是开发商在自己土地上投资建设，在在商品房发售前，开发商投资建设的所有的商品房以及其配套设施，都是属于开发商的，是开发商的物权，神神不可侵犯!这个有什么好争议的呢?谁投资谁受益，这个是常识，怎么能试图用法律和判决去否定和挑战常识和常理呢?

　　二、物权法不能确定地下车库所有权属于业主

　　小区物业出售后的情况又如何呢?物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在这里，首先适用七十三条：地下车库首先不是属于城镇公共道路范畴，也不是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的领地。其次适用七十四条第一款：本条有些歧义，本人理解，开发商建地下车库，不是首先满足业主需要，而是完全用来满足业主需要的，这个没有任何歧义和异议。问题在于，现在争论关键和焦点在于，是开发商有偿满足还是无偿满足业主对车库需求的问题，所以此款于本案没有任何意义。再次适用七十四条第二款：地下车库可以通过出售、附赠或者出租等方式约定，也就是在开发商和业主之间按照契约自由、意思自治、不受强制不受胁迫，以约定的方式达成一致来处分地下车库的所有权和使用权归属，这个就是本案的焦点，也是纠纷的原因——业主与开发商无法达成约定，所以业主起诉至法院，请法院裁判：地下车库所有权和使用权在(和)平时归谁所有。再再次，我们适用七十四条地三款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这里开发商确实是利用属于“其他场所”范畴的业主共有的商品房下面的地基地面而修建的车库。但是是在地下不是在地上，所以没有侵占业主的土地使用权。因为开发商建的车库上面浇筑有水泥地面，没有占用业主的其他场所。所以我们也不能因此认定地下车库属业主。[!--empirenews.page--]

　　三、根据最高法院司法解释能确定业主对车库组成部分的桩基础所有权

　　我们回到业主与开发商之间的商品房买卖合同上来分析这个问题。合同中没有关于地下车库的条款，所以也无法确定车库的所有权属于业主。但是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》具有买卖合同的补充性条款的法律效力。所谓补充性条款，就是在合同中没有约定的，在诉讼中，可以直接用来填补进入合同，作为裁判依据。解释第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”作为地下车库，我们来看它的构成，首先，车库包括了建筑物的基础，是用建筑物基础的桩柱基础作为梁柱建成的，而桩基础是属于业主的。但是这个还不足以证明车库就是业主的，因为车库毕竟还有上下和四周的水泥浇筑以及装修装饰等，这些可是开发商花真金白银投资建设的，怎么能认为整个车库都是业主所有的呢?顶多是开发商与全体业主按份共有嘛!

　　四、根据民法常识和基本法理，业主拥有地下车库的所有权

　　按照民法通说上的常识，所有权的取得方式有三种：原始取得、继受取得和添附三种方式。本人认为，业主肯定不是原始取得车库所有权。因为物权的原始取得，是指民事主体非依据他人的权利及意思表示而直接依据法律规定取得物权。我国的原始取得主要形式包括：劳动生产、收益、孳息、无主财产、拾得遗失物、漂流物、失散的饲养动物、发现隐藏物、埋藏物、先占、善意取得、公有化、没收、征收、税收、征用，统统与业主无关。再看是不是继受取得，继受取得又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权。这种方式是以原所有人对该项财产的所有权作为取得的前提条件的。包括买卖合同、赠予互易、继承、遗赠等，与本案有关的是，业主是否通过买卖合同取得地下车库所有权，至于其他方式，都不沾边。而这个已经在上面做了分析，通过商品房买卖合同和最高院司法解释的“帮忙”，业主取得了地下车库不可或缺的组成部分——桩基础的所有权。我们“得寸进尺”，再来看看最后一种所有权取得的特殊方式：添附。所谓添附就是，民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，则要确认该新财产的归属问题。由于添附而形成新物的，两个物有价值大小之分的，新物之所有权归价值大的一方，由取得所有权的一方对另一方提供补偿;若不能分出价值大小的归两人共有，一般是按份共有。地下车库正好符合这种情形，开发商花钱请农民工挖空建筑物的地下泥石，把上下及四周水泥浇筑，统统与业主的桩基础结合到一起，然后对车库进行装修装饰，形成一种新形态的财产——地下车库。这正是一种典型的添附!属于添附三种形式之一的附合——不同所有人的财产密切结合在一起而形成新财产，虽未达到混合程度，但非经拆毁不能达到原来的状态。那么，对添附物的所有权归属如何处理呢?我国民法常识规定，由于添附而形成新物的，两个物有价值大小之分的，新物之所有权归价值大的一方，由取得所有权的一方对另一方提供补偿;若不能分出价值大小的归两人共有，一般是按份共有。而桩基础的价值占到整个房屋造价的30%以上，而且桩基础是与房屋连在一起的，是一个整体物，比开发商建地下车库投入的价值不知道大多少倍。到此为止，开发商的如意算盘终于在法律面前落空了，原来是为业主做了嫁衣裳，真是聪明反被聪明误，机关算尽，偷鸡不成。这样一来，车库的所有权应该判决归属业主所有，开发商只能获得其挖地基、浇筑、装修装饰的成本费用补偿。其实法理就是常理，商品房出售后，地上商品房连带地下桩基础的财产所有权就依法转移到业主身上了，而开发商非要将自己的财产强行添附到注定要成为别人的财产之上，形成一种建在别人土地使用权和房屋所有权之下的新的财产——人防车库，再强卖给别人，这也太强盗逻辑了吧!

　　综上所述，开发商应该将获得的地下车库车位款连本带息退还给业主。另外开发商还涉嫌将桩基础“一桩两卖”，根据我国消费者权益保护法规定，要对业主进行惩罚性赔偿。

　　五、国防资产不一定是国有资产，国家用纳税人的税款建起来的国防资产才是国有国防资产，人防办无权将具有国防功能性质的个人资产国有化

　　每个老百姓都在自家房屋的地下挖一个地窖，那也有国防的功能，战时也有防空功能，也是国防资产，但不是国有防空资产，是私有资产。那些给开发商颁发小区《地下车库人防工程平时使用证》的人防办，应该赶紧纠正自己的错误违法行政行为。你们要知道，人防办只有建设、维护、维修人防设施的义务，没有给开发商颁证并收取高于工本费的费用的权力。你们只有对上世纪七十年代以前国家建设的防空洞的管理收费权，收费也要上交国库，不能设立小金库私分。人防办的任何权力义务应该依照法律的设定和授权，并且严格依照行政程序履行和行使。如今，老百姓抗忽悠的能力日益增长，恳请你们不要再忽悠我们了，小《人防工程平时使用证》这样违法的证件的效力，就跟马路上牛皮鲜广告中承诺的刻章办证的效力差不多，但他们的质量比你们的好，还便宜多了，你们懂的。地下车库的所有权你们是无权确定的，而是要通过司法程序确定的。你们只能依据地下车库的权属为所有权人办理国家标准的《人防工程平时使用证》，而不能通过为非所有权人办理《人防工程平时使用证》的方式，反过来侵犯所有权人的所有权，出了问题更不能杜撰什么“小” 《人防工程平时使用证》来忽悠业主，混淆是非搞“河蟹”。你们说发给开发商的是使用权证，那使用权证也只能发给所有权人，因为只有所有权人才拥有对财产的占有、使用、收益、孳息的四项绝对权能(利)——这个就是物权法的核心要旨!你们未经所作为地下车库有权人业主代表业主委员会同意和允许给开发商颁发地下车库使用权证的行为，就是严重侵犯业主的物权，严重违法《中华人民共和国物权法》，利用行政公权非法侵犯和剥夺公民、法人私有物权的行为!只有国家用纳税人的钱建成的国防资产才无条件属国有资产——物权法52条规定的国防资产特指这类资产，最高法院最好做个司法解释明确一下，免得开发商恶意串通人防办钻法律空子侵吞业主物权。综上，建议法院给人防办发出司法建议函。[!--empirenews.page--]

　　谨以此文，供全国法院审理此类案件的合议庭郑重考虑和参照，以维护业主和消费者合法权益，维护物权法的神圣和尊严。

　　【作者简介】

　　王海，我国著名打假人士;温毅斌，中国法学会会员。