在日常生活中，大家都知道土地对于人们来说是非常重要的，在我们国家土地的所有权是归国家所有的，我们拥有的只是土地的使用权，那么对于人们来说，土地使用权是可以进行转让的，下面农权法律网小编为大家介绍一下四荒土地使用权如何进行流转。

　　四荒土地使用权如何进行流转

　　物权法第134条及《中华人民共和国农村土地承包法》第46条之规定，对不宜采用家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩“四荒地”，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。这种承包方式也叫做“其他方式的承包”。

　　其他方式的承包并非集体经济组织成员人人有份的承包，而且承包人也不局限于本集体经济组织内部的成员。本集体经济组织成员以外的农户或者组织等农业生产经营者依照法律规定和合同约定，都可以取得对这些土地的承包经营权，从事种植业、林业、畜牧业等农业生产经营。 依照物权法和农村土地承包法的规定，以其他方式(即以招标、拍卖、公开协商等方式)承包荒地等农村土地，其土地承包经营权可以转让、人股、抵押或者以其他方式流转。这里所说的转让，是指承包方经发包方同意，将部分或者全部荒地的承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应的土地承包合同的权利和义务。

　　转让后，原荒地承包经营关系自行终止，原承包方在荒地承包期内的荒地承包经营权部分或者全部丧失。荒地承包经营权转让的受让人可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。

　　人股，主要是指承包人将土地承包权量化为股权，投人到从事农业生产的公司，或者作为投资成立农业经营公司，以股份作为赚取经营回报的投资。抵押，主要是指承包人将承包经营权抵押给银行等金融机构，以作为偿还贷款的担保。承包四荒地，由于期限较长，投人较大，合同双方权利义务关系需要加以固定和保护，因此更往往应当依法登记，取得土地承包经营权证或者林权证书等。

　　在流转时，由于承包本身就是通过市场化的行为并支付了一定的对价获得的，因此其流转无需向发包人备案或者经发包人同意。对受让方也没有特别的限制，接受流转的一方既可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户或者农业公司。

　　签署农村土地使用权流转合同的注意事项有哪些?

　　1、承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同;

　　2、农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份;

　　3、承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同;

　　4、承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或者其书面委托的代理人签订;

　　5、农村土地承包经营权流转当事人可以向乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证，但乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。

　　办理土地使用权转让要交的税费包括：

　　一、营业税及附加(出让方)：

　　1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

　　2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

　　二、印花税和契税(双方)：

　　1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。

　　2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

　　三、土地增值税(出让方)：

　　1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

　　2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

　　3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

　　为计算方便，可以通过速算公式计算：

　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数

　　(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

　　土地使用权抵押担保的比例是多少

　　从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对土地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。

　　1、出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70%;同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70%。

　　2、国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70%，也即不得超过评估地价总值的45%。

　　3、集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70%，也即不得超过评估地价总值的30%。

　　4、以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70%。

　　5、房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。

　　6、对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80%。