阅读推荐：很多被征收人现如今都记牢了一点：征收补偿理应按被房屋征收补偿的市价计算，低了肯定有潜规则。然而问题在于，很多项目中大家都感觉实际提到协议上的补偿安置稍低，尤其是明显小于自己依照“市价”预计的价格。那么，这到底是什么原因儿呢？征收动迁真的按市价补偿吗？此“市价”，又与群众所理解的“市价”有什么区别？
【“市价”标准到底哪里来的？】
群众嘴中的“市价”补偿标准，来自《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条之规定：
对被房屋征收补偿价值的补偿，不可小于征收房屋决定公示之时被房屋征收补偿相近房地产业的价格行情。
上述，北京农权律师来为大家分析一下“市价”总是稍低的玄机图到底在哪里。
【“市价”的高低至少与以下4件事高度相关】
其一，并不一定的征收动迁项目都以“市价”为补偿标准。根据前述政策法规规定不难获知，“相近房地产业的价格行情”这一标准仅适用国有土地上征收房屋项目，而并不适感用于针对乡村集体用地上房子的棚户区改造、腾退、商业动迁项目中。
实践活动中，很多农村房屋拆迁项目适用的都是10多年前的“住房参考价”和基准地价，牵扯房基地上房屋拆迁补偿的更存在只认房基地总面积、人口总数而不考虑房子总面积的可能性。在开发商精心策划的计划方案之下，被征收人自觉补偿标准严重稍低、达不到“市价”“1:1”可以说是十分普遍的现象。
值得一提的是，《中纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中建立的乡村土地征收的补偿原则是“保证被土地征收农户原来生活水平不降低，长久生活有保障”，而并不是涉及到“市价”的叙述。
“在《土地管理法》等相关法律法规做出修定之前，集体用地上房屋拆迁补偿，要参考新施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”，这话好像给了被征收土地农户以希望。但根据最高人民法院的相关判例中的原因诠释，参考“精神”不一定参考“标准”，在绝大部分案子之中，乡村集体用地上房屋拆迁补偿都是不能参考适用590号令规定的“市价”标准的。
显而易见，城镇二元化结构未被完全摆脱，《土地管理法》改动自始至终已失重大推动，农村自建房与城市房子在价值上的巨大起伏短时间恐无法“扯平”。
其二，就算是城市房屋拆迁补偿，也必须是“征收”项目才依照“市价”补偿。这就排除了针对城市房子进行的文保腾退、历史文化街区农村平房直管公房申请式腾退等非征收项目。
这些非征收类项目具有极强的税收优惠政策和协调能力，在计划方案的拟订上当地政府拥有很大的裁量空间。在节省成本的考虑之下，被腾退、拆迁人的补偿标准小于“市价”也并不少见。
其三，就算是“没问题”的城市征收房屋项目，其被房屋征收补偿价值也是由特定的房产价格资产评估机构评估确定的。那么资产评估机构手上的“市价”与群众心里的“市价”，很可能不是一次事情。
《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定，被房屋征收补偿价值分析理应考虑其区位优势、主要用途、建筑构造、新老程度、总建筑面积以及占地、土地使用权证等影响被房屋征收补偿价值的因素。
其第30条规定，被房屋征收补偿的相近房地产业就是指与被房屋征收补偿的区位优势、主要用途、权利特性、级别、新老程度、规模、建筑构造等相同或者类似的房地产业。平均成交价（市价）也要去除不经意的和不正常的因素。
显而易见，这些专业能力很强的评定标准只能由征收房屋单位依法授权委托的资产评估机构来把握，而由不得着被征收人自己去评定。对这里面任何一项情况的不同理解，都会造成评估出来的“市价”与预计产生很大差别。
一名房地产估价机构的专业人士曾强调，政府既然能够将一些资产评估机构纳入征收资产评估机构的候选名册供广大被征收人选择，就说明这些资产评估机构所评估出的房子价值是征收方所能够接受的。如果资产评估机构完全不考虑征收方的动迁成本，那么这样的机构也不可能被选入名册之中。
其四，被房屋征收补偿是否牵扯没证总面积问题对其价值影响巨大。没证总面积未予补偿显而易见系对590号令规定的曲解，但结合实际却基本上成为了对被征收人权益影响最为巨大的分歧纠纷案件。
如果涉案人员房子涉及到没证、超占总面积、超出楼高规定、违背城乡建设规划等“缺陷”，其补偿标准就会被严重折扣至“适度补偿”，甚至果断是零补偿直接拆卸。显而易见，若不依法解决这一总面积评定顽症，被征收人心里的“市价”补偿永远也不会贯彻。
北京农权律师最后想提示广大被征收人的是，除了上述4方面因素外，“征收决定公示之时”这一评估时段的确定也可能影响被房屋征收补偿价值的评估。换句话说，“市价”是一个复杂的标准，有大量的人为操作空间，并非群众所想的那般简单。若被征收认为自己房子的补偿金额太低，还是要及时咨询专业征收维权律师的建议，通过专业、全面的分析整理来找到具体问题之所属，从而有目的性地提到司法程序依法维权。我们也希望征收方能够尽量考虑群众的实际定居生活需要，保证通过征收动迁改进其定居生活品质，实现“民生工程”与“发展”的双赢。
