笔者在与同行间的交流中发现，各地普遍存在着同一宗地有两种或两种以上用途，其土地出让年限没有分别按照对应的法定出让年限进行确定，而是以“综合用地”“商住”或其他不规范用途确定土地使用权出让年限，如原土地登记簿记载用途为“商住”，出让年限70年。登记人员发现该问题时，根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)将土地用途“商住”拆分为“商服用地、住宅用地”，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条将商服用地最高出让年限更正为40年，住宅用地最高出让年限维持70年，并将结果记载于不动产登记簿中。此事依据正确，但程序违法。

　　更正程序

　　《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)第十条第二款规定，除依法予以更正外，登记机构不得修改登记事项。更正登记分为依申请更正登记和依职权更正登记，《不动产登记暂行条例实施细则》(下称《细则》)第八十一条规定，登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误的，“应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记”，当事人配合办理的，属于依申请更正登记。“当事人逾期不办理的，登记机构应当公告15个工作日后”，进行依职权更正登记。“在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的”，应当待登记结束确认新的权利人后，再通知当事人办理更正登记，逾期不配合的可以进行依职权更正登记。

　　更正的可行性

　　不动产的土地用途及出让年限在出让合同中明确记载，且与不动产价值紧密关联，减少出让年限对被动接受更正结果的当事人必然造成财产损失，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条“土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移”的规定，当事人及第三方购房人有权要求土地出让方按照合同约定履行义务。

　　根据《合同法》基本原理，合同应当全面、充分履行。作为土地出让方应当按照约定履行义务，不得将自己的意志强加给另一方，更不得擅自变更或者解除合同。然而根据《合同法》第五十二条，合同中的条款违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。因此土地出让合同中关于“土地用途及出让年限”的条款与《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定相冲突时，应当认定该条款无效。

　　根据《合同法》第五十四条第一款的规定，因重大误解订立合同的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同。考虑到实际情况中受让方对该土地的投资不可还原，且部分房屋已转让第三人，撤销合同对受让方造成的损失更大，因此一般不会出现受让方主动请求撤销合同的情况。且根据《条例》第二十二条第一款，“违反法律、行政法规规定的登记申请，登记机构应当不予登记”，在不动产权的土地用途及出让年限因违反上级法规认定无效的情况下，登记机构有权不予登记。因此最终结果只能是土地受让方接收更正结果。

　　责任与权力

　　根据《条例》第三十条及《细则》第一百零三条，“擅自修改登记事项的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任”。《物权法》第二十一条“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”《国家赔偿法》第十六条“赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或重大过失的工作人员承担部分或者全部赔偿费用。”即登记人员非故意造成的登记错误，也是有可能受处分和赔钱的。

　　登记人员需要摆脱行政干预的冲动，看清楚在土地出让的过程中地方政府同时拥有民事主体和行政管理者双重身份，正确将重叠在一起的民事行为与行政行为分辨出来，正确履行如实登记职责而不越权，对登记工作具备重大意义。